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最新購房資格轉贈協(xié)議書(推薦)一

售房人(以下簡稱甲方)：____________________________________

購房人(以下簡稱乙方)：____________________________________

身份證號：__________________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，達成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于____________________________________________________

二、該商品房的具體幢號、建筑結構、設計用途、建筑面積如下

房屋幢號建筑結構設計用途建筑面積

該商品房交付時如有面積差異，以房屋產(chǎn)權監(jiān)理機關實測面積為準。

三、甲方應向乙方出示所售房屋的下列證件

1.國有地地使用證，編號：_________________________

2.房屋所有權證，編號：___________________________

3.商品房預售許可證，編號：_______________________

四、該商品房銷售價格為：實得建筑面積(即套內(nèi)面積)_________元/平方米(公攤面積按建造成本折算入實得面積單價)，房款共計_________元，大寫_________幣__________________。

五、付款方式及付時間甲、乙雙方按下列第_________種約定辦理。

1.乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方_________%優(yōu)惠，即實付房款總額_________元。

2.乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)首付房款_________元，余款在__________________付清。

3.甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項內(nèi)容另訂補充合同。

六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按下列第______種約定追究乙方違約責任。

1.終止合同，乙方按應付房款的_________%向甲方支付違約金，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

2.合同繼續(xù)履行，乙方按_________向甲方支付違約金。

七、甲須于_______年______月______日前將竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付給乙方，如因__________________，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實延期。

八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約，乙方按下列第_____種約定追究甲方違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方應付房款的_________%向乙方支持違約金，乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

2.合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。

九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權監(jiān)理機關實測面積差異在±_________%(含本數(shù))至±_________%以內(nèi)，按實測面積結算房款;差異超過±_________%(含本數(shù))，乙方按下列第_______種約定辦理。

1.終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起_________日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。

2.合同繼續(xù)履行，雙方約定_______________________________________________。

十、預售商品房在開發(fā)建設過程中，甲方對原設計方案進行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的方案批準后_________日內(nèi)書面通知乙方，乙方應在收到該通知之日起_________日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。

十一、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設施，必須符合甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝飾、裝修、配套設施、設備的標準、保修責任和質(zhì)量要求，必須符合附件《商品房使用說明書》和《商品房質(zhì)量保證書》中所作的說明、規(guī)定和承諾。

十二、甲方將該商品房交付乙方后，應協(xié)助乙方在_________日內(nèi)到房屋產(chǎn)權監(jiān)理機關辦理權屬登記手續(xù)，如因甲方過失造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權屬登記的，乙方按下列第_________種約定處理。

1.終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起_____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付房款的____%支付違約金

2.合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。

十三、甲、乙雙方在簽訂本合同時，應當依照政府相關規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

十四、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，交簽訂補充協(xié)議。

十五、本合同連同附件及補充協(xié)議共_________頁，一式三份，經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，成都市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處備案一份，均具有同等法律效力。

十六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第______種約定處理。

1.由_________仲裁委員會仲裁。

2.向人民法院起訴。

十七、其他約定：_________________________________________________________

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

1.在成都市錦江、青羊、金牛、武侯、高新區(qū)范圍內(nèi)銷售的商品房，本合同首頁須與成都市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處聯(lián)機打印后備案。購房人右要合同簽訂后持本合同到成都市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處或者撥打6279090(語音信箱)查詢備案信息。

2.本合同的部條款，當實際情況未發(fā)生或當雙方不作約定的，應在空格處打“/”，以示刪除。

3.本合同由成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一監(jiān)制。

最新購房資格轉贈協(xié)議書(推薦)二

甲方（賣方）：姓名_____身份證號：__________電話__________地址：__________

乙方（買方）：姓名_____身份證號：__________電話__________地址：__________

甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上，就位于_______________房屋（地址暫以甲方所簽定的《商品房買賣合同》為準，以下簡稱該物業(yè)）轉讓事宜達成協(xié)議如下，并愿共同遵守之。

1、甲方承諾已就該物業(yè)在杭州銘雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了合法的購買手續(xù)，并簽訂了《商品房買賣合同》，合同編號為_____，甲方是該物業(yè)的唯一購買人，甲方保證該物業(yè)產(chǎn)權清晰、權屬明確，無第三人異議情況出現(xiàn)，且無自身原因辦理不出房產(chǎn)證、土地證、契證的情況出現(xiàn)，否則由甲方承擔違約責任。

2、根據(jù)該物業(yè)《商品房買賣合同》約定：建筑面積為_____平方米。

1、甲方同意在取得該物業(yè)房產(chǎn)證、土地證契證的條件下，以人民幣__________元整(大寫_____元整)購買該物業(yè)，甲方負有出售該物業(yè)給乙方的義務，不得將該物業(yè)出售與其他方，否則承擔違約責任，向乙方支付違約金人民幣_____元整(大寫__________元整)。

2、乙方同意在甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證、土地證、契證的條件下，以人民幣_____元整(大寫__________元整)。的價格購買甲方該物業(yè)，否則承擔違約責任，向甲方支付違約金人民幣_____元整(大寫：_____元整)。

3、本意向書確定的房款價格為甲方將此物業(yè)售于乙方的最終價格，甲、乙任何一方不得擅自提價、降價，否則視為違約，向守約一方支付違約金人民幣_____元整(大寫：_____元整)。

4、甲，乙雙方于甲方取得該物業(yè)之房產(chǎn)三證之日起工作日內(nèi)簽定正式的《房屋轉讓合同》，雙方應積極辦理該物業(yè)之過戶手續(xù)。

1、甲方于收到乙方定金之日將該物業(yè)交付乙方。

2、甲方在收到房地產(chǎn)公司提供的辦理房屋三證資料后，應于2個工作日內(nèi)告知乙方，并去銀行辦理尾款還清事項

1、乙方于之日支付定金人民幣_____元整(大寫：_____元整)定金于甲乙雙方簽訂該物業(yè)之《房屋子轉讓合同》之日轉為首付款的一部份。

2、乙方于甲乙雙方簽訂該物業(yè)之《房屋轉讓合同》之日，向甲方支付首付款人民幣元整(大寫：

_____元整)。余款人民幣_____元整(大寫：_____元整)辦理銀行商業(yè)按揭年。在簽訂本意向書之日支付購房定金人民幣_____元整(大寫：__________元整)于甲方。

1、如甲方在簽定該物業(yè)之《房屋轉讓合同》之前違約不賣的，則甲方需向乙方雙倍返還定金人民幣_____元整(大寫：_____元整)，并賠償乙方對該物業(yè)所投入的裝修費用以及損失。如乙方在簽定物業(yè)之《房屋轉讓合同》之前違約不買的，則乙方定金由甲方?jīng)]收不予返還，甲方無須就乙方對該物業(yè)所投入的裝修費用及損失予以賠償。

2、如該物業(yè)因甲方自身原因?qū)е略撐飿I(yè)之房產(chǎn)三證不能過戶至乙方名下的，則甲方應承擔違約責任，甲方須向乙方支付違約金人民幣_____元整(大寫：_____元整)。

1、甲、乙雙方各自承擔在辦理該物業(yè)的過戶手續(xù)中產(chǎn)生的稅費。

2、乙方愿意承擔該物業(yè)的物業(yè)維修基金及物業(yè)管理費。

3、該物業(yè)所有真實情況，甲、乙雙方已清楚明確，風險預見。

4、雙方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的向法院提起訴訟。

5、本意向書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：_______________乙方：_______________

代理人：_______________代理人：_______________

日期：_______________日期：_______________

最新購房資格轉贈協(xié)議書(推薦)三

購房定金協(xié)議書

出售方(甲方)：_________________

買受方(乙方)：_________________

一、雙方交易的房地產(chǎn)基本情況：_________________(若本條描述的該房地產(chǎn)之條件與實際情況不符或不詳盡，則以該房地產(chǎn)權屬證明或相關法律文書的記載內(nèi)容為準，且雙方同意不再另行簽訂補充協(xié)議予以變更和確認。)

類型：_________________□住宅□花園住宅□辦公樓□商鋪(商場)□其他

交易房屋坐落于區(qū)路弄號室以及其附屬的號車位;

建筑面積：_________________平方米(具體面積以產(chǎn)權證登記為準);戶型：_________________室廳衛(wèi);

權利人;

房地產(chǎn)權證/房屋所有權證編號：_________________滬房(地)字第號;

預售合同預售登記編號：_________________;

室內(nèi)裝修情況：_________________;

附屬設施、設備：_________________;

是否已設立抵押：_________________□否□是，抵押權利人：_________________;貸款余額：_________________約元;

貸款余額處理方案：_________________□甲方自行還清;□乙方首期房價款由丙方保管并優(yōu)先用于償還，余額轉付甲方/不足部分甲方自行補足;□轉由乙方承擔(轉貸款，或稱轉按揭)

是否已設立租賃：_________________□否□是(租賃期限：_________________年月日至年月日)，是

否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權的書面證明：_________________□否□是

其他約定事項：_________________;

二、乙方為表示對甲方所有的房地產(chǎn)之購買誠意，向甲方支付定金計人民幣元整。

三、買房條件：_________________

房價款：_________________人民幣元整。

房價款的支付方式：_________________

首期房價款為元(其中包括乙方已經(jīng)支付的定金元)。

如需用于償還貸款的，乙方應與買賣合同簽訂后且抵押權人許可的最短時間內(nèi)替甲方支付至甲方的抵押房款還款賬號，如有剩余轉付甲方，如果不足甲方自行補足，并應該由甲方辦妥該房屋的抵押解除手續(xù)。

如甲方自行籌款還清貸款的，乙方應當于房屋買賣合同簽訂日內(nèi)直接支付給甲方，在抵押權人許可的最短時間內(nèi)，甲方自行籌款解除該房屋的抵押并辦妥相關手續(xù)。

如該房屋沒有抵押，首付款應當于簽訂房屋買賣合同日支付支付給甲方。

第2期房價款元。

a乙方自籌資金支付的：_________________在申請辦理過戶手續(xù)并由乙方收到收件收據(jù)回執(zhí)當日，乙方直接支付給甲方。

b乙方銀行貸款需要支付的，由乙方的貸款銀行支付，房款期限以銀行貸款實際放款日為準。乙方銀行貸款審批手續(xù)應當在雙方約定的過戶日前辦妥，否則視為申請貸款失敗或者部分失敗，乙方應當于過戶當日以現(xiàn)金方式直接支付給甲方或者向甲方補足貸款不足部分。

尾款計人民幣元，應當于辦妥交房手續(xù)當日支付給甲方，如需擔保戶口遷移的，應當于約定的戶口遷出日付清尾款。

其他：_________________

c甲方已經(jīng)支付給該房地產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理公司或其他相關部門的維修基金(若有)、管理費押金(若有)、電話初裝費(若有)、煤氣初裝費(若有)、有限電視申請費(若有)、等已包含在房價款內(nèi)，不再另行結算，但以上各項的要名費由乙方承擔。

d該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設施、設備及室內(nèi)裝飾的價格均已包含在房價款內(nèi)，并隨該房地產(chǎn)交付同時一并轉讓乙方。

e甲方承諾自該房地產(chǎn)權利轉移(送件取得收件收據(jù))之日起的日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口(若有)的遷出手續(xù)，如由于甲方未及時遷出戶口造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。

f甲、乙雙方應根據(jù)國家法律、法規(guī)等規(guī)定各自承擔本交易所產(chǎn)生的稅、費。(買賣合同如需公正，公證費用

由引發(fā)公證的原因方承擔，借款抵押合同如需公證，公證費用由乙方承擔)。

g如款b項所述乙方的貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應于送件當日將其補足并支付給甲方。

四、甲乙雙方約定于年月日前簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同。

如果甲方未能履行本條所述事項的，應當雙倍返還定金，如果乙方未能履行本條所述事項可，則已支付甲方的定金不予返還。

五、雙方約定應當于簽訂房屋買賣合同后日內(nèi)辦理房屋買賣過戶手續(xù)。

六、雙方約定應當與過戶后日內(nèi)辦理交房手續(xù)并應當辦妥該房屋的維修基金、水電煤氣以及有限電視的過戶手續(xù)。

七、依據(jù)本協(xié)議，乙方應當支付給甲方的任何款項。若需通過轉帳等方式支付的，甲方同意支付至以下賬戶：_________________

戶名：_________________;開戶銀行：_________________;賬號：_________________;

八、甲、乙雙方在本協(xié)議蓋章處書寫的聯(lián)絡地址即為本協(xié)議下任何書面通知的送達地址，若因受送達方拒收或因聯(lián)絡地址錯誤無法送達的，均按照付郵日(以郵局郵戳為準)視作通知方已依本協(xié)議給予書面通知。若任何一方聯(lián)絡地址變更的，應及時書面通知相對方。

九、本協(xié)議各方約定的其他事項：_________________。

十、本協(xié)議一式三份，經(jīng)三方簽章后即為生效，三方各執(zhí)一份。

出賣方(甲方)：_________________買賣方(乙方)：_________________

代理人(代表人)：_________________代理人(代表人)：_________________

證件號碼：_________________證件號碼：_________________

聯(lián)絡地址：_________________聯(lián)絡地址：_________________

日期：_________________日期：_________________

定金收款收據(jù)

本人，身份證號碼為

是產(chǎn)權人，茲收到購買上述房屋的購房定金人民幣元整(大寫)。

立此為據(jù)。

收款人：_________________

年月日

最新購房資格轉贈協(xié)議書(推薦)四

賣方：_______________（簡稱甲方）

身份證號碼：_____________________

買方：_______________（簡稱乙方）

身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權證第_______________號）

第二條上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權交割完畢當日付給甲方。

第四條甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權過戶手續(xù)費由______方承擔。

第六條違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條本合同主體

1。甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2。乙方是____________，代表人是____________。

第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。

第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條雙方約定的其他事項：

出賣方（甲方）_________________

身份證號碼：__________________

地址：___________________

郵編：___________________

電話：___________________

代理人（甲方）_________________

身份證號碼：___________________

見證方：

地址：

郵編：

電話：

法人代表：

代表：

日期：_______年____月____日

購買方（乙方）__________________

身份證號碼：___________________

地址：____________________

郵編：____________________

電話：____________________

代理人（乙方）_________________

身份證號碼：___________________

鑒證機關：

經(jīng)辦人：

鑒證日期：_______年____月____日

最新購房資格轉贈協(xié)議書(推薦)五

在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明。

3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施，要說明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細、具體地加以說明。并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房;購房者不按期付款;開發(fā)商不按期交房;面積變動超過約定幅度;房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位;產(chǎn)權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。

同時，開發(fā)商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該項目是a公司開發(fā)的，實際上卻是由b公司投資，作為買家還是應與a公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字

簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害。

對策——購房者應該將物業(yè)管理條款與預

陷阱六：賣方解除合同

在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒 收買方全部已付價款?！?/p>

這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權利來沒收他人的財物。

對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權益。

陷阱七：處理結果不明確

很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。

陷阱九：拒簽補充協(xié)議

前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢?

但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。

目前，商品房買賣合同一般都使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但購房人切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應注意以下幾個問題。

1、認購書問題

在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，將于20xx年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的;如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。

第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題

在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題

開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題

目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

5、質(zhì)量問題

有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質(zhì)量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。

《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。