最新買賣房子不破租賃(優(yōu)質(zhì)8篇)

"總結(jié)是對個(gè)人或團(tuán)隊(duì)工作的一種評估和反思，是進(jìn)步的關(guān)鍵一步。"總結(jié)能夠幫助我們梳理思路，找到問題的關(guān)鍵所在。接下來將展示一些經(jīng)典的總結(jié)范文，希望能夠給大家提供一些寫作的靈感。

買賣房子不破租賃篇一

民法理論認(rèn)為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等市場經(jīng)濟(jì)主體活動的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢，在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)重要法律制度，在調(diào)整市場經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有著重要的意義和法律價(jià)值。

我國現(xiàn)行立法對這一法律制度予以了認(rèn)可，它具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面的內(nèi)容。

一是租賃權(quán)的對抗效力。我們大家都知道，租賃權(quán)是債權(quán)，買賣行為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓指的是物權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，但根據(jù)買賣不破租賃這一法律制度，租賃權(quán)可以對抗買賣的物權(quán)。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動時(shí)，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新的所有權(quán)人，承租人和出租人原來在租賃合同中所的各種約定，租賃物的新的所有人也應(yīng)一并遵守。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。租賃合同的對抗效力是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)。對此，我國法律有明確的規(guī)定：《民法典》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

買賣房子不破租賃篇二

xx年5月，安某與本市某商場簽訂合同，約定安某承租該商場的兩間鋪面(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營業(yè)用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，該商場也按月收取房租，直至xx年6月，該商場借安某非法轉(zhuǎn)租為由強(qiáng)行將鋪面收回，并于xx年7月以3千元每平方米的價(jià)格賣給了知情人任某。安某訴至法院，要求繼續(xù)承租該鋪面。

【爭議焦點(diǎn)】。

1、合同到期后即xx年6月至xx年7月這段時(shí)間，安某與商場是否存在租賃關(guān)系?

2、安某能否請求繼續(xù)承租該鋪面?

【案情分析】。

一、關(guān)于第一個(gè)爭議的焦點(diǎn)：依據(jù)《合同法》第236條的規(guī)定“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期間限為不定期?！痹诒景钢?，安某與商場所簽合同的期限是3年，也就是合同期限在xx年5月屆滿。但當(dāng)合同有效期限屆滿后，承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù)，出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對延長合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。依236條的規(guī)定，該合同視為未約定期限的合同?！逗贤ā返?32條又規(guī)定“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！本唧w到房屋租賃合同實(shí)踐中，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個(gè)月通知承租人，以便其另尋住所。本案中商場并沒有遵守此法律規(guī)定，而是以其他借口強(qiáng)行收回鋪面，依規(guī)定其終止承租關(guān)系的意思表示違反法定程序應(yīng)認(rèn)定為無效，則xx年6月至xx年7月安某與商場仍存在租賃關(guān)系。

二、關(guān)于第二個(gè)爭議的焦點(diǎn)，也就是涉及“買賣不破租賃”的.問題。買賣不破除租賃，是指租賃房屋被買賣的場合，承租人對于該房的使用權(quán)，不因買賣而受到影響。具體到《合同法》就是該法第229條的規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：(1)須有房屋租賃合同;(2)須房屋已交付承租人使用;(3)須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。也就是說盡管房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，由于安某與商場存在租賃關(guān)系，安某仍可以請求繼續(xù)承租該鋪面。但由于安某與商場存在的是不定期租賃關(guān)系，商鋪新所有權(quán)人可在給予安某合理時(shí)間的提早通知后，解除與安某的租賃合同。

買賣房子不破租賃篇三

出租人：___________________(以下簡稱甲方)。

承租人：___________________(以下簡稱乙方)。

居間人：___________________(以下簡稱丙方)。

甲乙雙方通過丙方的居間服務(wù)，本著平等、互利、自愿、誠實(shí)信用原則，經(jīng)友好協(xié)商，雙方就房屋租賃有關(guān)事宜達(dá)成一致，特訂立此合同，以資共同遵守。

一、租賃樓宇地點(diǎn)：___________________。

二、租用面積：建筑面積共計(jì)___________________平方米。

三、樓宇用途：乙方所承租的房屋只能作為商業(yè)辦事處或辦公機(jī)構(gòu)場所使用。

四、租賃期限：從____________年____________月____________日起至____________年____________月____________日止共計(jì)____________年。

五、租金標(biāo)準(zhǔn)：每月每平米____________元，每月計(jì)人民幣____________元。

六、物業(yè)管理費(fèi)：每月每平米____________元，每月計(jì)人民幣____________元，由乙方向物業(yè)管理公司繳納，具體事宜由乙方和物管公司書面約定。

六、室內(nèi)所耗水電費(fèi)按國家規(guī)定價(jià)格以表計(jì)費(fèi)，每月按時(shí)查表，乙方在查表后規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清費(fèi)用。

七、付款方式：采用預(yù)交結(jié)算法。租房費(fèi)用每結(jié)算一次，每次計(jì)人民幣____________元(大寫____________元整)。首次租房費(fèi)用在合同簽訂后三日內(nèi)一次性付清，以后每月的租房費(fèi)用亦在到期前一個(gè)星期內(nèi)一次性支付。甲方按照租房費(fèi)用的實(shí)際金額開具正規(guī)的租賃業(yè)發(fā)票。

八、履約保證：

1、乙方簽約之日應(yīng)向甲方支付一個(gè)月租共計(jì)____________元作為履約保證金。合同屆滿不再續(xù)租時(shí)，乙方將完好物業(yè)歸還甲方，并沒有違約行為，業(yè)主即在十日內(nèi)，將保證金(不計(jì)利息)返還乙方。

2、在租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)合法經(jīng)營，照章納稅(負(fù)責(zé)交納與房租無關(guān)的通訊、網(wǎng)絡(luò)、視訊等其它費(fèi)用)。乙方應(yīng)向甲方提供乙方的營業(yè)執(zhí)照，法人代表身份證復(fù)印件以及經(jīng)營相關(guān)的文件各一份。同樣甲方亦應(yīng)為乙方提供營業(yè)執(zhí)照及房產(chǎn)文件(房屋產(chǎn)權(quán)證或購房合同，國土證)。

3、在租賃期間，乙方應(yīng)愛護(hù)房屋的設(shè)施、設(shè)備，不得損壞主體結(jié)構(gòu)。由于乙方原因，造成租賃房屋(含內(nèi)部設(shè)備、設(shè)施)毀損，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或在房租中作賠償。乙方在對房屋裝修時(shí)應(yīng)提前三天向大樓物業(yè)工程部辦理相關(guān)手續(xù)，方可進(jìn)行裝修。乙方在對房屋進(jìn)行裝修或布置網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程前要將裝修改造方案及圖紙報(bào)甲方同意。如裝修、改造、增添部分出現(xiàn)故障，后果自負(fù)，并須賠償由此而造成的相鄰客戶影響和損失。

4、租賃期間，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守市、區(qū)消防治安部門的有關(guān)規(guī)定，簽定消防責(zé)任書，如乙方對租賃房屋使用不當(dāng)(如未關(guān)好門窗、部份辦公區(qū)無人或無前臺值班等)，在乙方上班時(shí)間內(nèi)發(fā)生的消防事故或治安事件由乙方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和民事責(zé)任。在下班后發(fā)生的案件，由公安機(jī)關(guān)裁定責(zé)任。

九、違約責(zé)任：

1、在租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意乙方不得將所租賃的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，否則，甲方視乙方違約，不退還履約保證金及剩余租金，并有權(quán)收回出租的房屋。

2、乙方在承租期內(nèi)未按合同約定的時(shí)間繳付租金的，每逾期一天按月租金的____________%繳納違約金，逾期超過7天不繳納租金的，甲方可以單方解除合同，不返還履約保證金，并向乙方提出賠償。

3、租賃期間，乙方不能改變經(jīng)營用途和范圍，否則甲方有權(quán)終止合同。

4、租賃合同生效后，甲方不得將已出租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方或提前收回，如有違反，應(yīng)付給乙方兩個(gè)月房租作為違約金。

十、合同的變更、解除與終止：

1、經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以解除合同。

2、乙方由于自身的原因需解除合同時(shí)，應(yīng)提前兩個(gè)月，以書面形式。

通知甲方，甲方應(yīng)在十日之內(nèi)書面回函給乙方。如乙方單方解除租賃合同屬違約行為，甲方不退還履約保證金及所交租金并有權(quán)將該房屋收回，如乙方人為損壞房屋及設(shè)備，應(yīng)照價(jià)賠償。

3、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，合同可以解除。由于不可抗力在大樓內(nèi)造成甲方或乙方的人身或者財(cái)產(chǎn)損失的，雙方均不承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、裝修及裝修附加部分在解除合同或合同履行完畢后，乙方應(yīng)完整將其房屋整體移交給甲方，不得拆出房屋裝修部分。甲方無義務(wù)對裝修及添加的裝修部分予以補(bǔ)償。

5、經(jīng)協(xié)商雙方同意，解除或終止合同后，甲方需驗(yàn)收物業(yè)是否完好無損，如有損壞應(yīng)在乙方所交的房租中或履約保證金中扣除乙方違約金及所欠的水、電費(fèi)和乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，其超出部分退還給乙方。如乙方所交保證金或剩余房租款不足以補(bǔ)償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。結(jié)清房租、物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)用等，方可在三天內(nèi)搬遷完畢，否則按違約而論。

十一、租賃期滿，租賃合同自然終止，甲方有權(quán)收回出租房屋。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿兩個(gè)月前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽定租賃合同。

十二、本合同適用民法典，發(fā)生糾紛雙方協(xié)商友好解決。協(xié)商無效，提交當(dāng)?shù)赜泄茌牂?quán)的法院審理。

十三、本合同壹式叁份，三方各執(zhí)壹份，經(jīng)三方簽字蓋章并在甲方收到履約保證金及房租后開始生效執(zhí)行。

丙方：__________________(蓋章)。

代表：__________________。

簽約日期：__________________

買賣房子不破租賃篇四

曾先生在選購了一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，曾先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是于前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)，但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒有尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無效。

這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在遍的問題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

對此，我國法律有明確的規(guī)定：《民法典》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，曾先生無權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金，因?yàn)?，曾先生在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán)。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購買該房屋的話，承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡I賣關(guān)系無效。建議二手房買受人應(yīng)當(dāng)在購房前充分了解要購買的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計(jì)劃。

買賣房子不破租賃篇五

簽訂地點(diǎn)：___________。

簽訂時(shí)間：___________年____月____日。

乙方因客戶需要，委托甲方加工若干種農(nóng)藥（附后）銷售給乙方，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)約定如下：

甲方必須做到：

一、所加工的農(nóng)藥三證要確保齊全，來源正規(guī)，必須經(jīng)得起執(zhí)法部門的檢查和網(wǎng)上查找，標(biāo)簽內(nèi)容要與網(wǎng)上一致。否則，造成的損失由甲方賠償（憑當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門罰款收據(jù)）。

（一）要退回所加工的不合格農(nóng)藥（已售給農(nóng)戶的甲方要退款給乙方，由乙方退回農(nóng)戶）。

（二）甲方要負(fù)責(zé)乙方直接和間接損失5倍的賠償款（按甲方所銷售的貨款計(jì)算）。

（三）律師費(fèi)、起訴費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)等由甲方負(fù)責(zé)。

三、所加工的農(nóng)藥如出現(xiàn)結(jié)晶、沉淀、xx年內(nèi)自然干少等未例舉列的。質(zhì)量問題而造成損失，甲方仍按第二條款的約定給乙方退賠。

四、計(jì)量要按國家計(jì)量法執(zhí)行，瓶貼和箱貼要正規(guī)，由此造成損失由甲方負(fù)責(zé)。

五、乙方必須做到：

一、按雙方約定付款。

二、所加工產(chǎn)品如甲方確保了本合同約定的成份和含量，乙方不得退貨。

三、以上望雙方共同遵守，本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份，如有經(jīng)濟(jì)糾紛由乙方簽字代表戶籍地人民法院管轄。

甲方：___________乙方：___________。

代表簽字：___________代表簽字：___________。

帳號：___________帳號：___________。

地址：___________地址：___________。

電話：___________電話：___________。

___________年____月____日。

買賣房子不破租賃篇六

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產(chǎn)”。

“租賃”，依民法典第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到229條的時(shí)候，不禁會發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《民法典》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動產(chǎn)，如房屋等更妥。但目前司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

4、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合。

財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴(yán)則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

買賣房子不破租賃篇七

首先，這個(gè)問題的探討有個(gè)前提：我們這里所說的租賃合同必須是“合法，有效，現(xiàn)存”的租賃合同。即合法目的不能違法，例如租賃標(biāo)的物業(yè)來從事違法犯罪活動，須在法律范圍內(nèi)進(jìn)行約定，例如租賃期限不能超過20年，超過部分無效，合同期限尚未屆滿。以下探討是在此前提下進(jìn)行。

關(guān)于租賃合同的解除問題是個(gè)比較有爭議的問題，一部分人認(rèn)為房子是業(yè)主的，業(yè)主想怎么處理就怎么處理，關(guān)租客什么事所以可以解除(在這里有必要解釋一下，是“業(yè)主的”法律的表敘是業(yè)主對該房屋享有所有權(quán)，而有所權(quán)是一種對世的，絕對的權(quán)利，即所有其他人都不得侵犯該權(quán)利)。另一部分人認(rèn)為，“買賣不破租賃”，租客是基于合同關(guān)系合法取得租賃權(quán)利的，應(yīng)該受法律保護(hù)，所以不能解除。

現(xiàn)在就想對上敘觀點(diǎn)表達(dá)一下自己的看法。本人認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)都有一定的道理，但都不完全正確。前一個(gè)觀點(diǎn)是以所有權(quán)否定租賃權(quán)，以絕對權(quán)否定相對權(quán)是沒有道理的。兩種權(quán)利只要合法都應(yīng)該受法律保護(hù)。業(yè)主要出售租客承租的房屋，就與租客有很大的關(guān)系！那么，后一個(gè)觀點(diǎn)就正確了嗎不完全正確！如前所敘：“合法租賃合同應(yīng)該受法律保護(hù)”是正確的，所以合同能否解除要看具體情況。

在此要分兩類情況：如果合同約定了解除合同的條件(主要為違約責(zé)任，解除合同所造成的損失賠償及通知等附隨義務(wù))，那么合同就是可以解除的：如果合同沒有約定任何的違約責(zé)任，尤其是明確約定合同期限內(nèi)不能解除合同的。如果是前一類合同，又怎么解除合同業(yè)主應(yīng)該根據(jù)合同的約定條件就可以解除了，視具體情況而定。而“買賣不破租賃”主要指一種租賃關(guān)系的承接，租賃標(biāo)的出售后，原租賃合同對買受人句許生效。這與承接前后者承接后租賃關(guān)系的接觸并不沖突。

買賣房子不破租賃篇八

1990年，安某與本市某區(qū)房管所簽訂合同，約定安某承租某區(qū)房管所直屬管轄的兩間公房(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營業(yè)用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，某區(qū)房管所也按月收取房租，直至底。后某區(qū)房管所以安某非法轉(zhuǎn)租為由強(qiáng)行將房屋收回，并于10月以3千元的價(jià)格賣給了該區(qū)住戶任某。安某訴至法院，要求繼續(xù)承租該房。

「審判結(jié)果」。

法院經(jīng)調(diào)查審理后認(rèn)為，原告安某系房屋承租人，對房屋享有合法承租和使用權(quán)。被告認(rèn)為原告轉(zhuǎn)租房屋的證據(jù)不足，其收房行為不妥。考慮第三人任某以善意取得房產(chǎn)且無過錯(cuò)，房產(chǎn)不宜返還，故被告應(yīng)向原告提供同等條件的出租房屋或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此判決，某區(qū)房管所在其負(fù)責(zé)管理的轄區(qū)內(nèi)為原告安某安置平方兩間(建筑面積不低于21.5平方米)，逾期不能履行，被告須向原告支付補(bǔ)償費(fèi)十三萬元。

「本案評析」。

本案中，涉及到以下幾個(gè)法律問題：

一。合同的期限。

合同的履行期限是一個(gè)合法有效的合同中的重要條款，應(yīng)在合同中明確規(guī)定，在此期限內(nèi)雙方享有合同約定的權(quán)利、承擔(dān)合同約定的義務(wù)。當(dāng)該期限屆滿時(shí)，合同失去效力即不再約束雙方當(dāng)事人。但雙方當(dāng)事人可以協(xié)商延長合同的期限，只要雙方協(xié)商一致達(dá)成合意，該合同即可以繼續(xù)有效。在這種情況下，雙方為意思表示的方式有兩種：一種是明示的，比如簽訂協(xié)議延長合同;另一種是默示的，即雙方用行動表示愿意繼續(xù)履行合同。如本案中，雙方所簽合同的期限是3年，但當(dāng)合同有效期限屆滿后，承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù)，出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對延長合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。那么，延長后的合同，其期限至何時(shí)為止呢?由于雙方并未約定，故應(yīng)視為一未約定期限的合同。此種合同，雙方均有權(quán)隨時(shí)終止，但應(yīng)給予對方合理的準(zhǔn)備時(shí)間。具體到房屋租賃合同中，即房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個(gè)月通知承租人，以便其另尋住所。本案的被告就是因?yàn)槲醋袷卮朔梢?guī)定，故其終止承租關(guān)系的意思表示違法無效。

或許有人會問，現(xiàn)在該房屋已被轉(zhuǎn)讓，原房屋租賃合同是否應(yīng)該終止呢?這就涉及到房屋租賃法律關(guān)系中的兩個(gè)重要的法律制度：買賣不破租賃制度和承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。

(一)買賣不破除租賃。它是指租賃房屋被買賣的場合，承租人對于該房的使用權(quán)，不因買賣而受到影響。它的要件是：a須有房屋租賃合同;b須房屋已交付承租人使用;c須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的.用益權(quán)不受買賣效力的影響。

(二)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《最高法院民法通則意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！痹诒景钢校桓嫒缫鲑u房屋須履行通知義務(wù)即提前3個(gè)月通知承租人，而且應(yīng)詢問承租人有無購房意向，以便于承超人行使他的優(yōu)先購買權(quán)。若不履行此義務(wù)，就有可能使房屋買賣合同被宣告無效，而由此承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

既然被告出售房屋的行為是違法的，則其與買受人任某之間的房屋買賣合同即理應(yīng)無效。為什么任某無需退還房屋呢?這又涉及到民法中的一個(gè)重要的物權(quán)法律制度：善意占有制度。

三。善意占有制度。

善意占有是指非法占有人在占有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法。善意占有是誠實(shí)的占有，受占有制度的特別保護(hù)，在一定條件下甚至可以對抗所有人的物上請求權(quán)。如第三人系不知道亦不可能知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)轉(zhuǎn)讓人的善意受讓人，須區(qū)別對待：a如非法轉(zhuǎn)讓人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所有人不能請求善意第三人返還原物及收益，只能請求非法轉(zhuǎn)讓人賠償損失。b如非法轉(zhuǎn)讓人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律規(guī)定的除斥期間內(nèi)，可請求善意第三人返還原物(但不能請求還收益)，如善意第三人是在公開市場上受讓財(cái)產(chǎn)的，所有人或合法占有人在請求返還原物時(shí)，須補(bǔ)償其受讓時(shí)所付的價(jià)金;如善意第三人受讓的財(cái)產(chǎn)為金錢和有價(jià)證券，所有人或合法占有人則不能請求其返還。本案中，轉(zhuǎn)讓房屋的雖然是房屋所所有人，但是他處分房屋的權(quán)利受到法律上優(yōu)先購買制度的約束，故該賣房行為應(yīng)屬無效。但第三人任某并不知道所有人的處分權(quán)受到了限制，所以為善意第三人，她可以根據(jù)善意占有制度來對抗原告的主張，原告的損失可由有過錯(cuò)的所有人給予補(bǔ)償。

由于我國的房地產(chǎn)法律制度多年來一直不夠完善，歷史遺留問題較多。加之近年來經(jīng)歷由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，房屋承租人與產(chǎn)權(quán)人的糾紛屢見不鮮。我們借這個(gè)具有典型性的案例，向大家淺顯地講解一下房地產(chǎn)法律中的幾個(gè)重要的法律制度，希望有助于您利用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。