一個完善的方案應當具備可行性、可操作性和可評估性等特點。了解需求和目標是制定方案的起點。以下范文對于初學者來說可能過于復雜，可以根據自身需求簡化或調整。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇一

國內不少房地產企業(yè)，尤其是從事地產代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經營方針中。前營銷是房地產開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閑置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業(yè)認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業(yè)，尤其是從事地產代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。

按照現代市場營銷觀念，房地產營銷策劃要貫穿房地產開發(fā)經營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現“發(fā)現愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產營銷策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

1造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提房地產企業(yè)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略。

前營銷盡管處于房地產開發(fā)的早期，是房地產營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發(fā)成本的關鍵。對于一個房地產企業(yè)來說，也只有通過前房地產營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發(fā)項目來樹立自己的產品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。

在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，2001年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是2002—2003年，房地產開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統(tǒng)計，2003年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發(fā)數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現在：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

熱“概念”炒作冷“賣點”研究，是非不明。

近年來，不少房地產開發(fā)商，不去研究消費者“賣點”，而熱衷于“概念”炒作，把房地產界炒作“概念”的風氣炒得熱乎，其中包括有綠色、環(huán)保、水景、生態(tài)、區(qū)位等概念，有知識、文化、科技、體育、網絡和智能概念，還有歐陸風情、南美風光以及新加坡建設風格概念等不一而足。甚至有人說：“賣房就是賣概念”，以“概念”來制造“賣點”。更有甚者為了達到“人家有的我也得有”，不惜一切代價跟風，以致制造虛假廣告，跨大其詞，迷人眼球。這種現象表面上看是開發(fā)商缺乏誠信和道德，實際是營銷策劃失誤所致。他們不是先找準市場需求，再根據市場需求開發(fā)設計產品，而是先有產品，再找想象中的目標人群，當產品找不到合適的目標人群后，就盲目的制造所謂“賣點”的想法，產生買賣雙方觀念的錯位，使得許多開發(fā)商的營銷策略和企劃方案咋看起來很新穎，很有創(chuàng)意，但他們?yōu)榇烁冻鼍揞~的廣告投入后只好在市場的洗禮中敗下陣來。

信“大師”點子，輕樓房營銷，主次失衡。

如前所述，房地產是不動產，帶有非常濃郁的地域色彩，這就決定了它的市場需求具有明顯的地域特征。而每一個城市以及城市的不同區(qū)域，由于歷史文脈、自然條件、民族風俗習慣、居民的文化素質和經濟收入水平的不同，居民在住房需求上就產生了很大的差異性。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、商品房的建造上，還是在房地產營銷策劃上，都要體現出產品及相關的服務應獨具特色的個性，然而，不少開發(fā)商不從前營銷的角度踏踏實實做起，而是追隨時髦的營銷理念，尤其是對外來的房地產“營銷大師”過于迷信，他們動輒花巨資請“大師”、“名人”來指點，這些“外來的和尚”經過走馬觀花式的調查，往往會提出最新的適合所有國家、所有城市的“點子”，這些“點子”給開發(fā)商營銷策劃理念以及產品開發(fā)、銷售帶來的影響就可想而知了。

依賴經驗立項目缺乏規(guī)范科學分析。

眾所周知，房地產開發(fā)不但受諸多法律、法規(guī)和政府有關政策及走向的約束，而且還受到許多不可預測的因素影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發(fā)的成本乃至決定項目的成敗，這就要求開發(fā)商必須扎實地做好前期營銷，在對市場供求、價格等進行調研分析外，還要對影響成本的可預見性和不可預見的因素及風險進行預測。但是，我們不少開發(fā)商不知投資現金流量分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴個人經驗和感覺進行投資決策，這就難免使投資受益有所損失。

力做好前營銷工作極為重要。

充分認識前營銷做什么？

市場消費需求調查分析。首先要調查人們對消費需求的滿足現狀。其包括某一時期該城市現有家庭中有多少家庭住房已經得到滿足，有多少無房戶和住房困難戶，未來幾年還會產生多少無房戶。其次，這些有需求欲望者家庭結構規(guī)模怎么樣，他們需要什么樣結構和面積的住房。再次他們收入水平，受教育狀況以及會買、能買什么樣的住宅，愿以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租賃、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。

當然，有些調查是要花時間和資金的，有的可以利用政府主管部門已有的統(tǒng)計調查資料。

市場供給調查與分析。對某一時期該城市市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的待售住房、同期將要開發(fā)建設的住房以及它們的區(qū)位、結構、面積、售價、付款方式；同等房企的數量、實力和市場占有率；同等房企廣告和追求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房企、同等產品銷售情況與空置情況。

市場投資軟環(huán)境調查與分析。主要表現在：一是預測開發(fā)期、銷售期宏觀經濟走勢與政治形勢；二是政府土地利用管制狀況；三是政府對住宅建設的限制、扶持和優(yōu)惠政策；四是房地產開發(fā)區(qū)城內基礎設施設置現狀；五是開發(fā)融資難易和程度及融資成本；六是企業(yè)開發(fā)過程中各種手續(xù)及其費用負擔情況。

落實誰做前營銷。

當然，對房地產前營銷工作的實施來說，其參與者的構成和層次，對前營銷的實施及其實施質量起決定性作用。規(guī)范的房地產前營銷應該有這些人員參與：房地產項目投資決策者（大老板或能代表大老板意圖的職業(yè)經理）、能進行市場調查與分析的統(tǒng)計專業(yè)人士、與房地產建設工程有關的工程師、預決算及工民建專業(yè)人員、財務會計專業(yè)人員、項目評估人員、企業(yè)專業(yè)營銷人員以及法律政策顧問等。

確地把握房地產市場的有關資料和數據，還可以運用統(tǒng)計軟件對調查資料和數據進行技術分析。

對社會化的前營銷模式來說，通過訓練有素、經驗豐富的專業(yè)公司的專業(yè)人士廣泛深入地進行市場研究后也可得出市場概念。但專業(yè)公司的人員構成也應該同上，開發(fā)商在選擇專業(yè)公司時，一定要把參與人員的構成作為參考因素之一。

做好前營銷要花大功夫。

做好前營銷，除了需要開發(fā)商實現觀念上的轉變外，還要實現兩個“前移”，即“重心前移”與“預算前移”?！爸匦那耙啤本褪且逊康禺a營銷策劃的重心由后期推銷改變?yōu)榍捌诘臓I銷策劃。形象地說，就是將過去“用10分的力氣做產品，用90分的力氣去賣樓、造勢、炒作”的做法，改變?yōu)椤耙?0分的力氣做好前期市場研究，做出真正符合市場需要的產品，只用10分力氣做好后期銷售”的做法。

“預算前移”則只需要開發(fā)商將原先“銷售費用”中的一部分提到前期用于前營銷，無需額外增加房地產營銷策劃費用。如果前營銷做到位了，開發(fā)的商品房自然而然就不難銷售了，后期也就不需要那么多的費用。所以綜上所述，前營銷是房地產開發(fā)不可缺少的階段，也是最關鍵的階段，必須引起開發(fā)商的高度重視。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇二

1、xx廣場;。

2、現場售樓處。

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

現場搖號、活動助興、抽獎酬賓。

一、前期廣告宣傳。

xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領都市時尚，坐居xx海岸。

xx海岸xx月xx號日真情放送，豪華住宅乍現xx。

因為珍稀，所以珍貴。

xx開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現場布置。

1、搖號方式：現場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數比實際戶數多30%)。

2、地點選定：xx廣場。

(a、需要一定活動場地，b、場地方有舉辦活動經驗，c、有聚集人氣的先例)。

3、軟環(huán)境布置：

4、員工統(tǒng)一著裝。

三、活動進程(xx月xx日)。

1、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮、獎品展示)。

2、14：00——14：30。

主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始(14：30——15：00)同時登記匯總。

4、搖號抽獎(15：00——16：00)。

獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)。

5、現場答謝演出、小娛樂活動(16：00——17：00)工作人員休息。

6、公布搖號和抽獎結果(17：10——17：30)。

7、獲獎群眾領獎(17：30——17：50)。

四、搖號辦法。

1、一期總銷售戶。

數為xx套，暫定搖號總人數與實際銷售戶數為5：1，參加群眾不定。

2、搖號采取實名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數為5人。

3、凡登記在冊的準購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日，為期5天。

5、登記地點：xx房地產公司售樓處。

6、搖號工具使用公開搖獎設備進行搖號決定。(中號比例為5：1)。

7、關于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。

五、工作人員分工。

xx房產公司職員做禮儀、保安等維護性工作;xx廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡工作。

六、媒體發(fā)布。

邀請當地知名各大媒體具體：xx電視臺、xx之聲廣播臺、xx專遞、xx晚報、xx網絡等記者參加活動，并給予現場報道。

七、經費預算。

1、環(huán)境布置。

高空氣球4個xx元/4個。

大型氣拱門1個xx元。

30平方左右舞臺1個xx元。

樓盤效果展示牌1套xx元/10張。

廣告宣傳易拉寶4個xx元/4個。

宣傳折頁3000份xx元。

周遍跨街橫幅、燈箱20套。

2、場地租賃xx元。

3、公證人邀請費xx元。

4、媒體邀請費xx元。

5、設備租賃費xx元。

6、管理費xx元。

7、主持人xx元。

8、演員演出費xx元。

9、現場應急費xx元。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇三

端午節(jié)，2__月_日。

二、活動地點。

__社區(qū)居委會。

三、活動目的。

端午節(jié)是中國的傳統(tǒng)節(jié)日，通過端午節(jié)進一步了解中國的傳統(tǒng)節(jié)日，用心去體驗我國的傳統(tǒng)節(jié)日中蘊涵的意義。端午節(jié)的來源之一是紀念屈原，我們也要通過端午節(jié)活動來懷念屈原——這位可歌可敬的愛國詩人。時至今日，端午節(jié)仍是一個十分盛行的節(jié)日，今天我們就來過一個特別有意義的端午節(jié)。

四、活動內容。

社區(qū)將訂購真空包裝好的新鮮粽子和皮蛋，發(fā)放給社區(qū)每戶居民，讓居民過一個喜慶的端午節(jié)。

五、活動方式。

1、在社區(qū)宣傳欄內張貼通知，讓廣大居民知曉社區(qū)將在端午節(jié)前發(fā)放端午節(jié)禮品。

2、_月_日至_月_日在社區(qū)辦公室門口每戶居民憑領取人戶口本領取。

通過這樣的活動，讓社區(qū)居民之間有了互相的了解和認識，增加并提高了居民參與社區(qū)活動的熱情，讓我們近距離接觸了端午節(jié)，對它有了更深的認識。

_月_日適逢端午佳節(jié)前夕，由__市__區(qū)民政局主辦的“端午佳節(jié)粽溫情”——____長者端午節(jié)慰問會在一片溫馨洋溢的氣氛中拉開帷幕。

該次活動由__區(qū)社區(qū)服務中心策劃承辦，并得到__區(qū)義務工作協(xié)會以及__長者綜合服務中心的協(xié)助和支持，在端午佳節(jié)來臨之際，由__領導對在場的老人們致以節(jié)日問候，由商會代表向的___老人饋贈___份端午應節(jié)慰問品。

在當天活動現場，__市__區(qū)___的___副局長和__市__區(qū)食品商會的____會長先后向到場的__名___老人致以節(jié)日賀詞和恩切的慰問?；顒蝇F場相當活躍，由一連串的互動游戲帶動起一片節(jié)日歡樂的氣氛。其后，民政局領導與商會會中與一眾老人圍坐，一邊品味茗茶，一邊吃著鮮香可口的粽子，特顯節(jié)日溫馨。活動還安排有問答環(huán)節(jié)，問題都是圍繞著端午節(jié)，長者們在感受到端午節(jié)日氣氛的同時，也拿到的節(jié)日的禮品，大家都覺得很高興。

_月_日，越__義工協(xié)會組織了__名義工對居住在__區(qū)轄內的孤寡、獨居、困難老人送上這份節(jié)日的慰問和禮品。首先，我們對義工們進行約1小時的上門前培訓，讓他們了解與老人家溝通的方式和技巧;之后就安排兩人一組上門探望老人家。義工們詳細詢問長者們的身體狀況，了解了他們的生活情況，送上節(jié)日的慰問品，讓他們也享受節(jié)日的快樂。老人們高興不已，紛紛感謝黨和政府的關心，讓他們有一個幸福的晚年。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇四

最近的房地產業(yè)出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng)新可以體現在創(chuàng)造一種新產品；提供一種服務模式；倡導一種生活方式；營造一種文化等等。

一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，房地產營銷策劃方案。

包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經營中要體現人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體，使?jié)h沽成為一個經濟結構多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競爭對手分析：

由于漢沽房地產市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？

2、在漢沽我們的間接競爭對手？

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都。

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況。

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

控制較好，并帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3、樓棟售出率分析。

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。

4、已售出產品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四、已購客戶分析。

1、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。

2、年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

3、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數累計百分比。

天化5830、05%。

石化52、59%。

個體及私營3618、65%。

銀行94、66%。

學校94、66%。

醫(yī)院52、59%。

鹽場63、11%。

稅務52、59%。

規(guī)劃局21、04%。

保險21、04%。

其它5629、02%。

總計193。

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現了其中存在三個方面的問。

題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析|。

總結。

1、對市場、產品、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說2004年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

是我們產品信息釋放的主渠道。

1、產品的調研。

只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。

物業(yè)的定位；

建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；

目標市場的分析；

目標顧客的特征、購買行為的分析；

2、市場的調研。

層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。

在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

區(qū)域房地產市場大勢分析；

主要競爭對手的界定與swot的分析；

與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；

與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位。

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp，提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構思。

房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性。

5、傳播與媒介策略的分析。

有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

不同媒體的效應和覆蓋目標；

不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；

不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析；

不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；

不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；

不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析；

戶外或其他媒體的分析；

不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略。

房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳。

房地產階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。

廣告的重點；

廣告的主題和表現手法；

各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；

媒體的發(fā)布形式和頻率；

整合傳播的策略；

媒體發(fā)布的代理。

促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和。

強化市場需求，達到銷售促進的目的。

促銷活動的主題；

促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議；

促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關系的策略。

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋。

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放。

所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監(jiān)控。

廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

一、項目簡介：

本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小。

戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計2003年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

b、小戶型市場概況。

沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

c、商鋪市場。

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚。

未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析。

一）優(yōu)勢。

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會再置業(yè)。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。

鄭汴路市場調研報告。

調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度。

調查方法：分層隨機抽樣和分塊隨機抽樣。

調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界。

調查時間：2003、4、14。

鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

2003、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶。

型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

對建材市場調查發(fā)現：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足。

3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感。

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。

7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月。

8、作為首次購買者，最重要的還是價格。

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。

10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售。

13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力。

14、本房地產知名度不高，口碑不好。

15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和。

鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

3）正在形成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利。

a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢。

1）、本房地產可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期，不能全力以赴主打現有房源，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

5）非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）、機會。

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b）本房地產二期產品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c）本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是。

一種優(yōu)勢。

e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

四）威脅。

1）行業(yè)內的競爭。

i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。

既然選擇做房地產行業(yè)，就沒有退路了，房地產行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

09年的中國房地產就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準短信營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數據庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。

房產代理專項規(guī)劃：

1）數據庫建立；

2）數據庫推廣平臺建立。

3）數據庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產主題設計；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產項目推廣規(guī)劃：

1）整合網絡傳播方案；

2）高端客戶數據庫分析；

3）數據庫內容設計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

感謝您的閱讀，本文如對您有幫助，可下載編輯，謝謝。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇五

端午是我國的傳統(tǒng)節(jié)日，在端午的這一天大家都吃粽子賽龍舟，為了新一代大學生也能很好的繼承這些傳統(tǒng)節(jié)日，本次特地舉行了端午節(jié)活動。

活動目的：

端午佳節(jié)，讓異地的同學感受到集體的溫暖，

參與人員：不回家的同學和師兄師姐。

活動地點：中心湖草地。

活動時間：6月16(星期三)晚七點半。

活動流程：

1主持人暖場"端午佳節(jié)，我們異地慶祝，雖然不能和家人團聚，但是我們不寂寞不孤單"舉杯慶祝大家端午節(jié)快樂。

2暖場過后大家吃零食，彼此玩笑片刻，大概十五分鐘左右。

3主持人出場，開始游戲時間。

(一)007圍成一個圈，由開始一人發(fā)音"零"，右側開始第一個隨即亦發(fā)音"零"，第二個人則發(fā)音"柒"，隨聲用手指作開槍狀任指一人，"中槍"者手作投降狀，但"中槍"者旁邊左右兩人則要發(fā)"啊"的聲音，而槍手不作任何動作。出錯者玩真心話大冒險。

(二)速配氣球每個人發(fā)一張牌，相同花色牌號的為一組，一組倆個人，由主持人叫出四組，倆人合力用背部擠爆氣球，氣球內有字條，上面寫有"唱首歌"或者"跳支舞"之類的字。最慢的那一組另有懲罰措施，讓其在奶油夾心和牙膏夾心的餅干中挑選，后果自負。

4粽子插曲：主持人故弄玄虛說有神秘嘉賓，隨后精心準備的大粽子上場(可以點上蠟燭營造氣氛)主持人可問下大家有無電話回家，大家一起舉杯慶祝遠方的家人端午節(jié)快樂。

5游戲繼續(xù)。

(三)速配踩報紙牌收上來，同上個游戲，不過只是牌號即可，相同分成三人一組，共倆組。每組中一個人出來猜拳，另倆個人踩報紙，輸的一組就報紙對折，最后落在報紙外的為輸家，輸的圍著系有氣球的繩子，大家戳破后，讓其帶著破碎的氣球跳草裙舞。

(四)所有人站起來聚攏在一起，抓住任何一個除了左右倆邊人的手，此時是一個相當混亂的一團，讓然后一個一個的解開，解開后應是一個圓圈，若有解不開的現象則那一組應受罰，措施待定。

6此時可能已十點多了，大家玩的盡興后再吃吃喝喝聊一聊。最后主持人出來說一點大家好好生活天天向上之類的話，就結束了。

活動準備：食物采辦：酒、果汁、花生、薯片、果凍、棉花糖、仙貝、雪餅、西瓜。

負責人：

現場裝飾：

活動經費：五百塊。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇六

為貫徹落實《全民健身條例》，紀念民間傳統(tǒng)節(jié)日，響應省體育局以“一起動起，全民健身與您同行”為主題的全民健身運動會，進一步豐富中心城市人民群眾的化體育生活，推進全民健身活動深入開展，經研究，定于端午節(jié)期間舉行20__x年__省全民健身運動會__市__區(qū)端午節(jié)龍舟競賽活動，具體方案如下：

一、活動時間：20__x年6月18日(農歷五月初五端午節(jié))。

二、活動地點：溪南小學門口(興暉社區(qū)激情廣場)。

三、活動安排：

1、預賽時間：上午8:0—12:0。

2、開幕式時間：下午:00。

3、決賽時間：下午:0—:00。

4、閉幕式時間：下午:00。

四、比賽路線：龍津河(溪南橋至挺秀橋河段)。

五、參加對象：

1、區(qū)直機關各口辦;。

2、各鎮(zhèn)、街道。

六、組織機構。

成立20__年__省全民健身運動會__市__區(qū)端午節(jié)龍舟競賽活動組委會，具體成員名單如下：

__。

組委會下設辦公室、宣傳組、競賽組、后勤組、安全保衛(wèi)組、救護組、裁判組，其成員名單如下：

__。

七、工作職責。

(一)辦公室：

1、負責協(xié)調有關單位及各組工作，檢查落實活動各項準備工作;。

2、組織參賽隊伍，召集代表隊領隊、教練會議，及時解決競賽活動中出現的問題;。

3、負責開、閉幕式的組織安排，起草活動相關字材料;。

4、邀請市、區(qū)領導出席開、閉幕式;。

負責發(fā)動籌資、征集廣告等。

(二)宣傳組：

1、負責活動的宣傳報道，開、閉幕式以及比賽的現場電視直播;。

3、提前在閩西日報、__電視臺發(fā)布競賽活動消息;。

4、負責獎品和工作證的制作、發(fā)放。

(三)競賽組：

1、負責接受競賽報名、審核名單;。

2、編制秩序冊、成績冊;。

3、選調舵手、裁判員，并組織賽前學習;。

4、檢查競賽場地器材;。

安排代表隊賽前練習。

(四)后勤組：

1、區(qū)體廣新局根據比賽要求做好比賽場地、器材等準備;。

2、區(qū)龍管委負責河道清理工作;。

3、區(qū)人武部、區(qū)水利局負責聯(lián)系比賽所需快艇、救生艇;。

4、市政維護處負責比賽兩岸護欄安全及攔河壩的儲水;。

5、區(qū)衛(wèi)計局、區(qū)食藥監(jiān)局負責各代表隊、裁判、舵手飲食衛(wèi)生檢疫工作;。

6、對接流動衛(wèi)生間事宜。

(五)安全保衛(wèi)組：

1、負責比賽的申報;。

3、負責維護比賽期間的城區(qū)治安和交通秩序;。

4、協(xié)調處理突發(fā)性事故和急救工作;。

5、市執(zhí)法局負責流動攤點的清理。

(六)救護組：

1、負責活動醫(yī)療保健及突發(fā)性急救工作;。

2、安排10人水上應急救護隊伍;。

3、武警二大隊負責水上救護工作。

(七)裁判組：由區(qū)體廣新局選調人員組成，負責比賽裁判工作。

八、競賽規(guī)程。

1、人數規(guī)定：每隊報領隊1人，教練1人，運動員20人(教練可兼)。其中參賽劃手男10人，女6人，鼓手1人，其余為替補劃手。

2、運動員資格：

(1)口辦組：參賽運動員必須是本口辦的干部職工;。

(2)鎮(zhèn)(街)組：參賽運動員必須是本鎮(zhèn)(街)干部職工或本鎮(zhèn)(街)戶籍居民(憑戶口簿或身份證)。

(3)參賽運動員必須身體健康，且會游泳者(游泳距離不短于100米)，否則不得參賽。

競賽辦法：

(1)比賽采用分道計時，取左右兩道的平均成績，計時成績用時少者為勝，如遇成績相同，取一組計時成績少者為勝。

(2)比賽分兩個階段，第一階段鎮(zhèn)、街道組取前6名、口辦組取前4名進入決賽，第二階段同樣按時間快慢決出名次，第一階段成績不帶入第二階段。

(3)在每場比賽后允許替補隊員替換。

(4)舵手由大會聘請。

鼓手、舵手不得參與劃手行為。

4、其他事項：

(1)各單位報名表必須于月0日前以電子版形式發(fā)送到區(qū)體廣新局，郵箱：;聯(lián)系電話：__。

(2)各單位領隊應于6月6日下午:0到區(qū)體廣新局會議室(新羅區(qū)天平路6號交通綜合大廈七層)參加領隊、教練會議并進行競賽抽簽。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇七

兒童節(jié)：6月01日(星期二)。

父親節(jié)：6月20日(星期日)。

端午節(jié)：6月22日(星期二)。

二、快訊檔期。

5月27日—6月09日《金色童年，快樂六-》。

6月10日—6月24日《端午節(jié)靚粽，購物滿就送》。

營銷目的。

每年的農歷五月初五，是我國富有民俗傳統(tǒng)文化的節(jié)日——端午節(jié)。今年是6月22日(星期二)。端午節(jié)-方面是紀念愛國詩人屈原，但在現代生活當中，更重要的是象征著吃粽子、喝黃酒、插蒲子葉等，主要是滿足人們“驅邪、消毒、避疫”的心理，另外也是為了慶祝節(jié)日的歡樂氣氛，因此，根據這-節(jié)日特點，特制定本促銷方案，以求達到提升我司知名度和節(jié)日銷售的目的。

三、快訊檔期。

6月10日—6月24日《端午節(jié)靚粽，購物滿就送》。

四、促銷主題。

1、端午節(jié)靚粽，購物滿就送。

2、--猜靚粽，超-價格平。

3、五月端午節(jié)，--包粽賽。

五、促銷方式。

1、商品促銷。

活動內容：凡五月端午當天，在--各連鎖超市-次性購物滿38元，即可憑電腦小票到服務中心免費-取靚粽-只，每店限送200只，數量有限，送完即止。

1、商品陳列。

1)采購部要求供應商或廠家(如三全凌、思念公司等)，制作促銷粽子的小木屋或小龍舟，每店-個;(因為便于廠家的銷售，我們又免費提供位置，合作是可行的。)。

2)促銷期間，要求場外有地理條件的門店將小木屋或小龍舟放在場外進行促銷;無地理條件的門店要求放在本店主通道或客流較集中的地方，以便促進節(jié)日賣場氣氛和商品銷售(由采購部聯(lián)系洽談)。

3)除小木屋或小龍舟促銷之外，各店在促銷期間，應在主通道擺放4-6個粽子堆頭;。

3、商品特賣。

二)活動促銷。

1、《--猜靚粽，超-價格平》。

1)活動時間：6月10日—15日。

2)活動內容：凡在6月10日—15日促銷時間內，在--各連鎖超市-次性購物滿18元的顧客，憑電腦小票均可參加《猜靚粽》活動。

3)活動方式。

在商場入口處或凍柜旁邊設促銷臺不打價格或不易分變的廠商粽籽，讓顧客進行粽籽品牌及價格竟猜;商品由采購部落實價格-定要相當低，以顧客意想不到的價格出售給顧客，使顧客感受到真下的實惠，為節(jié)子下-步的銷售立下口啤打下基礎。

2、《五月端午節(jié)，--包粽賽》。

1)我司去年已經舉行過，顧客凡響強烈，效果也不錯，實施與否敬請公司-導定奪;。

2)操作步驟：采購部洽談粽子材料——材料到位——活動宣傳——各店組織比賽;。

3)參賽獎品：獲得自己所包粽子，多包多得。

3、《五月端午射粽賽》。

1)活動時間：6月20日—22日。

2)活動內容：凡在6月20日—22日促銷時間內，在--各連鎖超市-次性購物滿38元的顧客，憑電腦小票均可參加《五月端午射粽賽》活動。

3)活動方式：

7)道具要求：氣球、擋板、飛鏢;。

8)負責人——由店長安排相關人員。

五、相關宣傳。

1、兩款《粽子吊旗》賣場懸掛宣傳;。

2、我司dm快訊宣傳(分配數量見附件);dm快訊--、二期各40000份，-三期單張快訊40000份平均每店1800份(如祖廟麗園、蓮花相隔距離較近的店從成本角度出發(fā)可以適當減少數量)。

3、場外海報和場內廣播宣傳。

六、相關支持。

1、采購部聯(lián)系洽談5000只粽子做顧客贈送;。

2、采購部聯(lián)系洽談1000斤粽子材料，舉行包粽比賽;。

3、采購部聯(lián)系洽談2200只粽子，舉行射粽比賽;。

七、費用預算。

1、《端午節(jié)靚粽，購物滿就送》活動：靚粽每店限送200只/22店=4400只;。

2、《--猜靚粽，超-價格平》活動：(數量價格由贊助商在各店促銷決定);。

3、《五月端午節(jié)，--包粽賽》活動：粽子散裝米每店30斤/22店=660斤;。

4、《五月端午射粽賽》活動：粽子每店100只/22店=2200只。

費用總預算：

1、裝飾布置，氣球、橫幅、主題陳列飾物，平均每店300元，費用約6600元;。

2、吊旗費用：10000元。

六月份促銷總費用：約16600元。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇八

活動主題:--吃(包)。

粽顯身手。

活動時間:20--年5月31日。

活動內容:。

凡活動期間，在--商場購物的顧客，無需金額大小，即可在商場服務臺報名參與包吃粽子大賽，還有機會獲取豐厚的大禮，好機會不容錯過。

操作事項:。

1.活動前5天營銷店出海報放置在門口處進行宣傳，并制作顧客報名表進行登記。(見附表)。

2.活動前一天營銷店將獎品及活動期間的需要的物資準備到位。另外--店可選擇其中一樣(包粽子或吃粽子)。

間為3分鐘左右，比賽可分2-3輪進行比賽，并評比出最終的冠軍。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇九

初入六月，端午將至，為響應我?！拔覀兊墓?jié)日”系列主題活動，做好當代大學生思想道德素養(yǎng)的提升工作，推進社會主義核心價值體系建設，創(chuàng)建精神文明校園，切實加強中華優(yōu)秀文化傳統(tǒng)教育，增強傳統(tǒng)節(jié)日活動的文化氣息和群眾性、廣泛性和吸引力、感染力，深化“講文明，樹新風”的活動主題，我院結合自身教育教學的切實情況，深入挖掘端午特色文化，特舉辦了弘揚中華傳統(tǒng)節(jié)日文化的“我的端午節(jié)，我的中國夢”系列主題活動。

二、活動目的。

1、初步了解端午節(jié)的名稱、起源及節(jié)日風俗習慣。

2、通過了解家鄉(xiāng)過端午節(jié)的風俗習慣，激發(fā)學生熱愛家鄉(xiāng)、熱愛祖國的情感，體會家庭歡樂、生活甜美的幸福。

3、通過對節(jié)日的了解使學生感受中國文化的特點。

4、培養(yǎng)學生搜集，整理，比較，分析和運用資料的能力以及語言概括和表達能力。

三、活動時間：端午節(jié)前兩天。

四、活動準備。

1、將學生分為4組，分課題收集世界各地端午節(jié)的節(jié)日和風俗習慣，以及端午的相關資料。

五、活動過程。

第一階段：活動準備。

1、搜集有關端午節(jié)的名稱、由來、端午節(jié)的傳說故事等等。

2、調查訪問身邊的長輩，了解家鄉(xiāng)過端午節(jié)的風俗習慣。

3、端午節(jié)故事演講。

第二階段：以班會形式進入活動。

1、情境導入。

激情朗誦有關端午節(jié)詩歌。

2、進入活動主題，交流感悟。

第一主題：話說端午。

1、端午節(jié)的由來。

端午節(jié)的由來，說法甚多，諸如：紀念屈原說;紀念伍子胥說;紀念曹娥說;起于三代夏至節(jié)說;惡月惡日驅避說，吳月民族圖騰祭說等等。以上各說，各本其源。據學者聞一多先生的《端午考》和《端午的歷史教育》列舉的百余條古籍記載及專家考古考證，端午的起源，是中國古代南方吳越民族舉行圖騰祭的節(jié)日，比屈原更早。但千百年來，屈原的`愛國精神和感人詩辭，已廣泛深入人心，故人們“惜而哀之，世論其辭，以相傳焉”，因此，紀念屈原之說，影響最廣最深，占據主流地位。在民俗文化領域，中國民眾把端午節(jié)的龍舟競渡和吃粽子等，都與紀念屈原聯(lián)系在一起。

2、端午節(jié)的傳說與民間故事。

3、端午詩詞佳句知多少。

第二主題：端午實踐活動。

粽子、香袋。

1、感受粽子的香甜和香袋的美。

2、學習用折紙做的五彩粽。

3、體驗勞動和分享的樂趣。

4、設計別致、精美的粽子。隊員們每年是怎樣過端午的呢?(隊員講出各種賀端午的民俗活動)。

引出——賽龍舟，端午食粽。

5、舉辦食粽宴。

師：端午節(jié)，為什么要和家人一起粽子?往年你和誰一起吃?

師：你吃的粽子是買的呢，還是別人送的?誰送的?(是買的，也有送的;是媽媽送給奶奶的，也有小姨送姥姥的……)。

師：為什么要送粽子?

a、師給隊員送粽子并送上祝福的話;粽子該是投入大海的，因為你的胸懷像大海一樣的寬廣，別忘了給自己投一個粽子!祝端午節(jié)快樂!

b、隊員相互送粽子;。

c、鼓勵那些不愿意把自己的粽子送給同學的隊員，將自己的愛心和祝福送給隊員。

吃粽子(大家一起吃粽子，體驗班級大家庭的溫暖和團圓，一邊聽輔導員講故事)。

師：端午節(jié)在我們中國人眼里，可是非常重要的佳節(jié)。

六、小結。

隊員們了解了那么多關于端午節(jié)的知識，又為過今年的端午節(jié)出了那么多好主意，雖然大家采用各種各樣的形式來慶祝這個傳統(tǒng)佳節(jié)，但每個人心中有個共同的最美好、最傳統(tǒng)的愿望，那就是：粽子香，香廚房;艾葉香，香滿堂;桃枝插在大門上，出門一望麥兒黃;這兒端陽，那兒端陽，處處端陽處處祥。祝福親愛的朋友端午節(jié)快樂!

老師感到好開心!最后，我提前祝大家端午快樂!

第三階段：拓展，延伸。

(分4個活動小組)。

1、端午的風俗習慣。

2、端午的傳說和故事。

3、關于端午的詩詞。

4、關于端午的食品。

七、實施策略。

這次活動的實施分為三個階段。第一階段，活動準備，搜集有關端午節(jié)的名稱、由來、端午節(jié)的傳說故事;調查訪問身邊的長輩，了解家鄉(xiāng)過端午節(jié)的風俗習慣;活動的節(jié)目，端午故事演講等等。第二階段，以班會形式進行“五月五，是端午。吃粽子，看龍舟。齊歡聚，賀佳節(jié)”的班會活動。第三階段，拓展，延伸，進一步研究端午的風俗習慣，傳說故事等，在此基礎上擴大研究范圍，可研究關于，端午的詩詞，端午的食品等，使學生理解中國傳統(tǒng)節(jié)日中所蘊涵的文化內核，真正了解節(jié)日，了解中國傳統(tǒng)文化，幫助學生增強科學節(jié)日文化理念，弘揚創(chuàng)新節(jié)日文化，讓節(jié)日真正給隊員帶來快樂與幸福。

八、評價方式。

活動評價方式可以多多樣，準備階段的評價主要由家長來評，目的是督促學生做好資料的收集，可用優(yōu)、良、及等級制。活動階段的評價以隊員為主，可以隊員互評，小組評，表現較好的發(fā)給獎卡。活動結束階段進行一次總結性評價，結合爭章給予評價。

房地產端午節(jié)活動營銷策劃方案篇十

三、活動目標及活動宗旨：

1、讓顧客了解錦江大酒店，打消顧客對消費檔次的各種顧慮。

2、豐富傳統(tǒng)節(jié)日的慶祝氛圍，刺激親情消費;。

3、開發(fā)現有場地資源，調動清淡時段的營業(yè)潛力;。

4、凝聚賓館銷售合力，調動全員積極性，捆綁式營業(yè)。

四、公眾對象：端午節(jié)期間的散客、家庭、親朋好友。

五、定位：“融融端午情團圓家萬興”在祁陽酒店消費水平日益提高成為一個高檔次的狀況下，首先在廣告攻勢上獨樹一幟，活動標新立異，令人耳目一新，營造節(jié)日上熱烈溫馨的氣氛。

六、促銷活動組合。

1、客房部采取“送餐飲消費卷”的經營策略，艾f金開房1間送20元餐飲消費卷。

2、餐飲部以“融融端午情團圓家萬興”的名義開展如下促銷活動。

1)、美食城的菜價10元，燕京純啤買一送一。

2)、貴賓廳菜金八折。消費300元以上送消費卷20元，并送ktv下午場(不含海鮮、鮑翅燕、煲湯、煙酒)。

3)、以端午節(jié)文化為端午團園宴，預定團園宴送ktv下午場。并推出幾款特價端午菜品。

4)、在這一系列的活動過程中，一定要把握“地道”、“原汁原味”的原則。家庭用餐、親朋好友聚會是這一階段的主要客源構成。那么酒店的產品就應以滿足這類客人的需求為主，菜品方面要求口味清淡，老少皆宜，菜量偏多，價格適中，并適時地推出各檔次宴會用餐，此間穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消費者能全面地了解酒店的廚師水平，促進酒店形象品牌的樹立和推廣。這是此次營銷的主要目的，也是此次活動中的主題項目。

3、ktv。

a)開晚場消費送餐飲消費卷20元。

b)消費超過300元者再送下午場中包一間，送茶水一壺。

c)餐飲消費達到400元以上者送ktv下午場包廂一間(中包，提供茶水一壺)。

4、桑拿中心。

全套300元。

送餐飲消費卷20元。

七、營銷活動效果分析。

1、這次策劃體現酒店“先謀勢再謀利”的營銷總體思想(也就是先做人氣)，讓顧客敢進酒店來消費，讓酒店的服務設施能夠獲得廣大顧客的認知，對端午節(jié)期間的家庭，親朋好友的優(yōu)惠能體現酒店對顧客的誠意。

1、酒店所有營運部門的銷售目標向餐飲部a斜，以部門聯(lián)動拉升餐飲人氣。

2、此活動會讓顧客留下許多美好、甜密的回憶，加深顧客對錦江大酒店的認識。

4、通過此次營銷計劃，應實現目標：客房1.2萬元/天，餐飲1萬元/天，ktv3千元/天，休閑中心1.2萬元/天。總計3.7萬元/天。

八、經費預算及廣告策劃：

1、_縣城主干道50條橫幅廣告。費用3500元。由_x負責。

2、_縣所有的手機尾數帶6、8、9用戶地毯式短信覆蓋。預計發(fā)5000條，共500元。由_x負責。

3、租用一臺專用宣傳車繞城宣傳10天。費用_元。由_x負責。

4、_縣所有的出租車車張貼廣告。費用1000元。由_x負責。

5、組織員工上街拉練，散發(fā)宣傳資料。費用300元。由蔣_x負責。

6、消費卷制作400張，費用50元。由_x負責。