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2023年物業(yè)管理畢業(yè)論文(優(yōu)質(zhì)12篇)

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2023年物業(yè)管理畢業(yè)論文(優(yōu)質(zhì)12篇)
2023-11-10 09:37:45    小編:zdfb

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物業(yè)管理畢業(yè)論文篇一

答辯人就本案答辯如下:

一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費(fèi)糾紛。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)。

[]11號(hào))108、(15)規(guī)定本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

最高人民法院通知中并沒(méi)有物業(yè)費(fèi)糾紛這樣的案由。

二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同,所以該合同沒(méi)有法律效力。

首先,本案物業(yè)合同簽訂于,所以應(yīng)該適應(yīng)9月1日起生效的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而不能適應(yīng)10月1日生效的國(guó)務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

其次,業(yè)主委員會(huì)超出職責(zé)和權(quán)限簽訂本案合同。

被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出在20到聘用原告的決定。

根據(jù)20《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

青島市嘉禾路業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有做出聘用原告的決定的情況下,和原告簽訂本案物業(yè)合同,業(yè)主委員會(huì)的這一決定超出了其法定職責(zé)和權(quán)限,該合同沒(méi)有法律效力。

三、本小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),原告向被告索要物業(yè)費(fèi)缺乏法律支持。

原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經(jīng)到期,本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。

根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定。

四、原告計(jì)算物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有法律依據(jù)。

被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

年,本小區(qū)業(yè)主大會(huì)就原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了業(yè)主大會(huì)決定,業(yè)主大會(huì)沒(méi)有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。

被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

五、本案應(yīng)該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。

業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。

本案是物業(yè)合同糾紛,業(yè)主委員會(huì)參加本案審理,對(duì)于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用,本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系,所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。

綜上所述,被答辯人主張的合同沒(méi)有法律效力,其訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù),應(yīng)當(dāng)依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求。

答辯人:

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇二

第一條。

本合同當(dāng)事人。

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):_________。

單位名稱:_________。

法定代表人:_________。

注冊(cè)地址:_________。

受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________。

企業(yè)名稱:_________。

法定代表人:_________。

注冊(cè)地址:_________。

前期物業(yè)管理是指:自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。

第二條。

物業(yè)基本狀況。

物業(yè)名稱:_________。

物業(yè)類(lèi)型:_________。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。

第三條。

委托管理服務(wù)事項(xiàng)。

第四條。

房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、_________。

第五條。

共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。

第六條。

附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。

第七條。

共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。

第八條。

第九條。

公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。

第十條。

交通與車(chē)輛停放秩序的管理。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車(chē)輛,停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條。

維護(hù)公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任,乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條。

管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________。

第十三條。

根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條。

業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),乙方原則上應(yīng)接受委托,但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。

第十五條。

對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條。

其它委托事項(xiàng):_________。

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的,費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān);

2、_________;

3、_________。第三章。

委托管理服務(wù)期限。

第十七條。

雙方權(quán)利義務(wù)。

第十八條。

甲方權(quán)利義務(wù)。

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告;

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求;

在保修責(zé)任內(nèi),如存在質(zhì)量問(wèn)題,按以下第_________種方式處理:

(1)甲方負(fù)責(zé)返修;

(2)委托乙方返修,支出全部費(fèi)用;

(3)_________。

(1)無(wú)償使用;

8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí),負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料:_________。

(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外,不足部分由甲方承擔(dān)。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題:_________。

(1)_________;

(2)_________。

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi);依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金;

14、_________。

第十九條。

乙方權(quán)利義務(wù)。

2、制定年度開(kāi)支預(yù)算,測(cè)算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議;

5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案,并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

16、_________。第五章。

第二十條。

乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理:

1、房屋外觀;

2、設(shè)備運(yùn)行;

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù);

4、公共環(huán)境;

5、綠化;

6、交通秩序;

7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防;

8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修;

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到:_________。

第二十一條。

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定;

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納,具體是_________。

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每【月】/【季】/【半年】)交納一次,每次交納費(fèi)用時(shí)間為_(kāi)________。

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,按_________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè),其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納,業(yè)主與承租人另有約定的,從其約定,但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi);

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,按以下第_________項(xiàng)處理;

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的萬(wàn)分之_________交納滯納金;

(3)_________。

第二十二條。

車(chē)位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門(mén)規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),由車(chē)位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納:

2、車(chē)。

5、_________。

第二十三條。

乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用,由當(dāng)事人自行約定。

第二十四條。

乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:

1、_________;

2、_________;

3、_________;

第二十五條。

房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,

2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔(dān)。

違約責(zé)任。

第二十六條。

甲方違反本合同第十八條的約定,使乙方未完成約定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十七條。

乙方違反本合同第五章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定;逾期未整改的,或整改不符合合同約定的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條。

乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用,退還利息并按支付違約金;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條。

甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的,對(duì)超過(guò)部分還應(yīng)給予賠償。

第三十條。

因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達(dá)不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?,由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以相關(guān)主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。

第三十一條。

附則。

第三十二條。

自本合同生效之日起_________天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng),辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十三條。

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益,在不可預(yù)見(jiàn)情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件,乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的,當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十四條。

甲乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充,以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條。

本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照xxx有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十六條。

本合同正本連同附件共_________頁(yè),一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

第三十七條。

本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十八條。

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成的,雙方同意按下列第_________方式解決:

【一】提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

【二】依法向人法院起訴。

第三十九條。

本合同自_________起生效。甲方(簽章):_________。

乙方(簽章):_________法定代表人:_________。

法人代表人:__________________年____月____日。

_________年____月____日。

合同備案號(hào):(_________)。

(三)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(請(qǐng)分類(lèi)填寫(xiě)):_________。

(五)乙方向甲方出示的證件:

1、企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,編號(hào):_________。

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū),編號(hào):_________。

3、其他有關(guān)業(yè)績(jī)證明文件,_________。

(六)備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān):備案機(jī)關(guān):_________(蓋章)。

備案時(shí)間:_________年_________月_________日。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇三

法定代表人:職務(wù):

聯(lián)系電話:

被告:年齡:性別:

家庭住址:北京市區(qū)區(qū)幢號(hào)。

聯(lián)系電話:

訴訟請(qǐng)求。

1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用元。

2、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

事實(shí)及理由。

被告購(gòu)買(mǎi)了區(qū)區(qū)幢號(hào)房屋一套,于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù),并入住。

被告在領(lǐng)受房屋并入住后也就享受到了原告對(duì)名佳花園的物業(yè)管理服務(wù),而被告自年以來(lái),一直拖欠物業(yè)費(fèi)達(dá)年之久,被告非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),且經(jīng)原告多次催繳被告均置之不理。

被告的行為嚴(yán)重的阻礙了原告的管理服務(wù)工作,影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè),損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。

為此特向人民法院提起訴訟,要求法院依法判決,以維護(hù)原告的合法權(quán)益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營(yíng)秩序。

此致

北京市區(qū)人民法院。

具狀人:

附:

1、起訴書(shū)副本一份。

2、證據(jù)材料五份。

證據(jù)目錄。

證據(jù)一:

名稱:北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。

證明內(nèi)容:北京管理有限責(zé)任公司有資格管理園小區(qū)。

時(shí)間:年月日。

證據(jù)二:

證明內(nèi)容:北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司根據(jù)合同的約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

時(shí)間:

證據(jù)三:

名稱:協(xié)議書(shū)。

證明內(nèi)容:雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及雙方約定的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格。

時(shí)間:

證據(jù)四:

名稱:住戶登記表。

證明內(nèi)容:在小區(qū)居住。

時(shí)間:

證據(jù)五:

名稱:名佳花園區(qū)號(hào)樓室欠費(fèi)明細(xì)表。

證明內(nèi)容:欠費(fèi)金額。

時(shí)間:

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇四

上訴人(原審被告):,性別:出生:電話:

民族:職業(yè):住址:

上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案,不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號(hào)判決,現(xiàn)提出上訴。

上訴請(qǐng)求:

1.請(qǐng)求撤銷(xiāo)xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號(hào)判決;。

2.判令由被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由:

一、原判決認(rèn)定事實(shí)不清并有誤。

(一)原判決“本院認(rèn)為,原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效”,并以此認(rèn)為原審原被告之間存在物業(yè)服務(wù)管理,其認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

1.《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定:“物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:“……(四)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限……?!?/p>

上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,但是合同中既沒(méi)有明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用,也沒(méi)有約定服務(wù)起始時(shí)間,事后雙方也沒(méi)有任何補(bǔ)充約定。也就是說(shuō),合同最根本的條款不具備,合同內(nèi)容根本就不具備應(yīng)有的法律效力。

2.事實(shí)上,被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒(méi)有對(duì)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),其根本就沒(méi)有開(kāi)始服務(wù),更談不上退出的問(wèn)題。xx物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個(gè)法人代表,其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時(shí)候,利用其強(qiáng)勢(shì)地位迫使業(yè)主預(yù)交半年物業(yè)費(fèi)(含電梯),而其與業(yè)主之間根本就沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)及服務(wù)開(kāi)始時(shí)間的約定,也沒(méi)有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),其收費(fèi)屬于無(wú)權(quán)收費(fèi),應(yīng)該予以返還給上訴人。

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?!北簧显V人xx物業(yè)的進(jìn)駐既沒(méi)有通過(guò)投標(biāo)方式,也沒(méi)有通過(guò)經(jīng)行政部門(mén)批準(zhǔn)采取協(xié)議的方式,顯然違法。

同時(shí)《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案”,即xx物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū),必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù),而事實(shí)上,xx物業(yè)根本就沒(méi)有在物業(yè)辦備案,其根本就不具備進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)資格,更談不上收費(fèi)權(quán)。

4.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定:“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)?!钡?,到今日為止,被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會(huì)移交上述大部分資料及設(shè)施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)會(huì)記錄為證),沒(méi)有履行一個(gè)正常物業(yè)公司的義務(wù)。這也從另一個(gè)方面證明了,該物業(yè)公司的信用、責(zé)任心很有問(wèn)題,其根本就沒(méi)有在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的資格。

5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主,都是先前起訴開(kāi)發(fā)商以啟動(dòng)電梯的。而對(duì)于其他近三百戶未起訴開(kāi)發(fā)商的業(yè)主,xx物業(yè)并沒(méi)有起訴。從此也能看出,xx物業(yè)顯然是和博德開(kāi)發(fā)商相勾結(jié),對(duì)先前起訴的業(yè)主們進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)。

(二)原審判決在錯(cuò)判的同時(shí),還出現(xiàn)多次計(jì)算錯(cuò)誤,暴露了原審判決的及其隨意性!

1.物業(yè)費(fèi)方面。上訴人入住時(shí),被迫預(yù)交了含有電梯的半年物業(yè)費(fèi)______元(0.7元/平米/月),而原審法院是按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的,對(duì)于上訴人多出來(lái)的0.2元卻視而不見(jiàn),即使按照錯(cuò)判的結(jié)果,也給上訴人多計(jì)算了________元的物業(yè)費(fèi)。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計(jì)算,絲毫沒(méi)有進(jìn)行審查,其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。

2.案件受理費(fèi)翻倍計(jì)算。原審判決判定案件受理費(fèi)50元由雙方分擔(dān),而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫(xiě)著的是案件受理費(fèi)25元!

二、原判決缺乏法律依據(jù),適用法律錯(cuò)誤。

1.上訴人購(gòu)買(mǎi)的是帶有電梯的房屋,簽訂的合同也是含有電梯的合同,上訴人從來(lái)沒(méi)有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務(wù)合同,而原審法院認(rèn)為“上訴人應(yīng)按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費(fèi)”沒(méi)有法律依據(jù)。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價(jià)局北價(jià)發(fā)(xxxx)25號(hào)文件規(guī)定的服務(wù)費(fèi)也只是一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),不具備強(qiáng)制力?,F(xiàn)實(shí)中,許多小區(qū)是按照0.3元收取,甚至還有更低的,物價(jià)局并不強(qiáng)制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維,咱們國(guó)家的《合同法》就形同虛設(shè)了,國(guó)家頒布一個(gè)指導(dǎo)價(jià)就可以了!

2.原審判決的法律依據(jù)是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條,上訴人認(rèn)為,原審判決純粹是在濫用法律,理由如下:

《合同法》第八條規(guī)定:“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同?!倍景肝飿I(yè)公司進(jìn)駐違法,物業(yè)合同也根本沒(méi)有備案,所以合同根本就沒(méi)有應(yīng)有的效力。

《合同法》第六十條規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?!倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒(méi)有約定物業(yè)費(fèi)和合同起止時(shí)間,根本就無(wú)法按照約定全面履行!

《合同法》第九十三條規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同?!北景肝飿I(yè)合同雙方當(dāng)事人根本就沒(méi)有協(xié)商一致,也沒(méi)有約定合同解除的條件,根本就談不上合同解除的問(wèn)題。

由上所知,原審判決引用的法律依據(jù)顯然是隨意引用,強(qiáng)詞奪理,無(wú)中生有。

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的.約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。

《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定:“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利:……(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);……?!?/p>

在法律適用上,國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專門(mén)規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī),《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》作為地方法規(guī),在沒(méi)有違背《合同法》強(qiáng)制規(guī)定的同時(shí),其效力顯然要高于《合同法》,這是法律常識(shí)!原審判決顯然違背了兩個(gè)專門(mén)物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。

由以上法律法規(guī)規(guī)定得知,無(wú)論是《合同法》,還是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務(wù),而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒(méi)有物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定,原審法院任意擴(kuò)大解釋雙方簽訂的合同,并依此判決,顯然是濫用法律,適用法律錯(cuò)誤。

綜上所述,上訴人與被上訴人之間的合同約定不明,缺乏主要關(guān)鍵條款;同時(shí),被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務(wù)資格,也沒(méi)有提供相應(yīng)服務(wù)。而原審法院完全置法律與事實(shí)于不顧,僅憑一紙缺乏法律約束力的合同,判決本人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,實(shí)在是濫用權(quán)力,枉法裁判。故此,上訴人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,依據(jù)《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定,向貴院提起上訴,望能本著公平、公正、合法的原則,以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,給予公正的判決。

此致

xx市第一中級(jí)人民法院。

上訴人:

xxxx年5月日。

附件:本上訴狀副本1份。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇五

物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)管理實(shí)踐相脫離的問(wèn)題。在物業(yè)管理中,各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一,但費(fèi)用項(xiàng)目眾多,再加上計(jì)算方法煩瑣,若采用手工模式,很容易出錯(cuò),且耗時(shí)耗力。

物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一:信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。

(一)良好的可視性與可控性。

物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程,明確不同崗位的責(zé)任,保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開(kāi)展,盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響,使企業(yè)擁有更為理想的運(yùn)營(yíng)效率,最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位。

(二)支持全方位的快速查詢。

物業(yè)管理涉及大量資料(如房產(chǎn)資料等),若采用手工整理方式,不僅工作量大,且相當(dāng)煩瑣,對(duì)房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢時(shí)往往耗時(shí)較長(zhǎng)。

利用信息系統(tǒng)能夠通過(guò)設(shè)置不同條件分類(lèi)(如業(yè)主姓名、房號(hào)以及面積等)進(jìn)行查詢,快捷且準(zhǔn)確,大幅提升了查詢效率[1]。

(三)完整的工程服務(wù)檔案。

在物業(yè)管理工作中,需要對(duì)工程服務(wù)(如維修等)進(jìn)行管理。

信息系統(tǒng)可對(duì)工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理,如此一來(lái),為管理人員及時(shí)掌握現(xiàn)狀提供了極大便利,有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時(shí)間。

(四)各項(xiàng)費(fèi)用的自動(dòng)化計(jì)算。

在物業(yè)管理中,各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一,但費(fèi)用項(xiàng)目眾多,再加上計(jì)算方法煩瑣,若采用手工模式,很容易出錯(cuò),且耗時(shí)耗力。

信息系統(tǒng)不僅運(yùn)算速度快,而且準(zhǔn)確率高,能夠讓相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算和整理變得簡(jiǎn)單起來(lái)。

(五)為決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析,如此一來(lái),決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的,指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。

二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作。

(一)基礎(chǔ)資料。

基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成,即組織機(jī)構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。

組織機(jī)構(gòu)模塊可以對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)(如總公司等)進(jìn)行定義,職員模塊可對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理,輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料(如樓宇結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行定義。

以基礎(chǔ)資料模塊為工具,可對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理,為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行初始化設(shè)置時(shí),一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級(jí),一至三級(jí)分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對(duì)于普通居民小區(qū),通常設(shè)置三個(gè)級(jí)別的管理處;當(dāng)完成對(duì)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置之后,便可以在不同機(jī)構(gòu)之下進(jìn)一步設(shè)立與之對(duì)應(yīng)的職員信息[3]。

(二)房產(chǎn)管理。

房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息:(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車(chē)場(chǎng)信息等[4]。

依據(jù)不同類(lèi)別對(duì)上述信息進(jìn)行歸納整理,形成excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。

對(duì)房產(chǎn)管理的同時(shí),還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗(yàn)收作業(yè),便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗(yàn)收項(xiàng)目,管理驗(yàn)收結(jié)果。

這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能,就是可以對(duì)公共維修資金進(jìn)行管理,能夠十分清晰地記錄每一戶所對(duì)應(yīng)的公共維修資金信息,有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。

(三)客戶關(guān)系管理。

物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展客戶服務(wù)工作時(shí)離不開(kāi)客戶關(guān)系管理模塊的支持。

在該模塊的幫助下,不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶檔案,對(duì)所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理,還能針對(duì)每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。

對(duì)于以寫(xiě)字樓為代表的綜合項(xiàng)目,信息系統(tǒng)能對(duì)業(yè)主和租戶的信息分別進(jìn)行詳細(xì)的記錄,為相關(guān)管理工作提供極大便利。

通過(guò)“客戶服務(wù)”,可以對(duì)內(nèi)部服務(wù)進(jìn)行合理派工,同時(shí)還可以開(kāi)展投訴處理以及裝修管理等工作。

借助系統(tǒng)跟蹤功能,對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行管理,做好內(nèi)部溝通工作,及時(shí)且有效地解決客戶提出的各項(xiàng)合理的服務(wù)申請(qǐng),從而逐步提升客戶的滿意度[5]。

(四)收費(fèi)管理。

所謂收費(fèi)管理模塊,指的是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類(lèi)費(fèi)用予以管理的一種功能模塊,全部收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進(jìn)行自定義。

應(yīng)收費(fèi)用主要有四大類(lèi),即常規(guī)費(fèi)用、抄表費(fèi)用、車(chē)位費(fèi)用以及臨時(shí)費(fèi)用。

以單個(gè)房間為單位,明確當(dāng)月各個(gè)房間的應(yīng)收費(fèi)用,對(duì)于那些較特殊的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),允許單獨(dú)設(shè)置,設(shè)置好相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后,每月便可以執(zhí)行“生成費(fèi)用”操作。

以水電收費(fèi)為例,對(duì)水電表執(zhí)行遠(yuǎn)程抄表操作之后,形成excel數(shù)據(jù),然后將其導(dǎo)入收費(fèi)管理模塊便可形成抄表費(fèi)用[6]。

對(duì)交費(fèi)通知單,可通過(guò)自定義方式進(jìn)行設(shè)置,并打印出來(lái)。

繳費(fèi)方式主要包括三種,一是現(xiàn)金交款,二是銀行托收,三是預(yù)收款。

收費(fèi)員在收費(fèi)管理模塊中執(zhí)行“繳費(fèi)”操作之后,應(yīng)收費(fèi)用便會(huì)自動(dòng)納入已收費(fèi)用,與此同時(shí),還可以打印出對(duì)應(yīng)的'票據(jù)。

對(duì)于收費(fèi)管理模塊而言,其還提供了不同類(lèi)型的查詢和統(tǒng)計(jì)服務(wù),常見(jiàn)的如當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費(fèi)以及提前預(yù)收等,僅需執(zhí)行“報(bào)表統(tǒng)計(jì)”這一操作即可實(shí)現(xiàn)。

(五)系統(tǒng)維護(hù)。

系統(tǒng)維護(hù)模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。

角色管理功能能夠以不同角色為對(duì)象,對(duì)其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進(jìn)行設(shè)置。

用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M(jìn)行定義。

通過(guò)前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權(quán)機(jī)制。

(六)設(shè)備保運(yùn)信息化。

將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng),形成一個(gè)大數(shù)據(jù)庫(kù),系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程,保運(yùn)人員按照設(shè)定的路線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作,操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統(tǒng)內(nèi),生成數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行分析,使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。

三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理。

(一)政府和行業(yè)支持。

相關(guān)政府以及行業(yè)部門(mén)應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用,并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去,組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),明確具體的實(shí)施內(nèi)容,并立足于具體情況,允許多重定位的存在,從而更好地滿足不同檔次及各類(lèi)投資規(guī)模的實(shí)際需求。

除此之外,政府部門(mén)還應(yīng)基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī),突破行政壁壘的束縛,推動(dòng)相關(guān)收費(fèi)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變,制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃,進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類(lèi)型,為其提供各類(lèi)資源支持,從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng),服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。

(二)開(kāi)發(fā)商支持。

開(kāi)發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí),便應(yīng)該充分明確住宅的市場(chǎng)定位,即向何種社會(huì)群體提供何種檔次的住宅,通過(guò)了解購(gòu)房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問(wèn)題,確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能,如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié),就會(huì)出現(xiàn)功能過(guò)剩,或者功能不齊全的情況。

與此同時(shí),還應(yīng)立足于市場(chǎng)需求,對(duì)自身的投資能力進(jìn)行理性分析,參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見(jiàn),邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、高效的策劃,結(jié)合項(xiàng)目具體的市場(chǎng)定位來(lái)研究其配套的信息化物業(yè)管理問(wèn)題,不但要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、可靠性,同時(shí)還應(yīng)考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。

住宅是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程,物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì)為業(yè)主提供長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的服務(wù)。

現(xiàn)今,科技正處于飛速發(fā)展之中,特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異,所以,在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過(guò)程中,應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級(jí)問(wèn)題,如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性,將成為開(kāi)發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過(guò)程中另一重要的議題。

(三)健全各項(xiàng)規(guī)章制度。

完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的,這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實(shí)施配套的維護(hù)制度與保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格落實(shí)定期檢修工作;建立并完善資料管理制度,及時(shí)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)運(yùn)行所涉及的資料予以整理和歸納,然后在此基礎(chǔ)上制定針對(duì)性的防范措施,做好預(yù)防工作;除此之外,物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程,制定和實(shí)施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇六

作者簡(jiǎn)介:朱婀丹(1982-),女,湖南衡陽(yáng)人,畢業(yè)于長(zhǎng)沙理工大學(xué),碩士,武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,講師。

中國(guó)民政部副部長(zhǎng)竇玉沛在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露,截至2014年2月,中國(guó)60歲以上老年人數(shù)量已超過(guò)2個(gè)億,占總?cè)丝诘?4.9%。

中國(guó)人口老齡化正在“跑步前進(jìn)”。

隨著我國(guó)老齡化的加快,老人如何養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)急需解決的社會(huì)問(wèn)題。

在我國(guó),當(dāng)前的主要養(yǎng)老服務(wù)供給基本模式有三種:家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老。

家庭養(yǎng)老是我國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老形式,但由于獨(dú)生子女政策,我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)日益小型化,城市中“四二一”家庭結(jié)構(gòu)形式日趨普遍,家庭成員間的養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。

社會(huì)福利的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一般適合孤寡老人或喪偶的老年人,但相對(duì)老人的自由度不高,并且難以保證安全狀況和健康狀況,大多數(shù)老人不愿意去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

居家養(yǎng)老兼有上面兩種養(yǎng)老模式的優(yōu)點(diǎn),適合于絕大多數(shù)家庭和老人,使老人不用離開(kāi)熟悉的家庭去陌生的環(huán)境,可以在享受天倫之樂(lè)的同時(shí),又避免子女無(wú)暇或無(wú)力照顧帶來(lái)的困擾,還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù),當(dāng)前越來(lái)越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老。

我國(guó)政府從上世紀(jì)80年代開(kāi)始探索居家養(yǎng)老模,到2011年9月,《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出,要“重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。

”我國(guó)對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)的要求已經(jīng)提上日程。

我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過(guò)三十年的快速發(fā)展,現(xiàn)已遍布全國(guó)大中小城市,成為一支強(qiáng)有力的小區(qū)服務(wù)隊(duì)伍,對(duì)于還處于初創(chuàng)期,同時(shí)又有巨大發(fā)展?jié)摿Φ木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與,不但有其得天獨(dú)厚的條件,而且能帶來(lái)巨大的`經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.1居家養(yǎng)老市場(chǎng)需求潛力大通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題主要由政府和市場(chǎng)來(lái)解決,其中政府能解決的所占比例不足3%,其余97%都將由市場(chǎng)來(lái)解決。

居家養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的,而當(dāng)前越來(lái)越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老的同時(shí),消費(fèi)水平也在不斷提高,這也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老奠定了一個(gè)很好的買(mǎi)方市場(chǎng)。

1.2老人對(duì)當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)的滿意度較低居家養(yǎng)老在我國(guó)還算是比較新的事物,成熟的居家養(yǎng)老體系還未形成,在發(fā)展中還存在很多問(wèn)題。

當(dāng)前的居家養(yǎng)老主要以社區(qū)為依托,社區(qū)居家養(yǎng)老提供的服務(wù)較簡(jiǎn)單,主要是一般的日常生活料理,多體現(xiàn)在滿足老人的衣、食、住、行等方面,對(duì)于老人的精神層面的需求比較缺乏。

目前政府財(cái)政對(duì)養(yǎng)老投入不足,社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中設(shè)施也不夠完善。

1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老擁有先天條件我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)迅速發(fā)展,作為城市中的小區(qū)“管家”,已經(jīng)遍布全國(guó)各大中小城市。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與將是一種多方共贏行為。

另外,小區(qū)由物業(yè)服務(wù)公司接管后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中就擁有主動(dòng)權(quán)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但掌握各業(yè)主家庭的詳細(xì)信息,而且還擁有對(duì)小區(qū)中的場(chǎng)地、公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施具有一定的管理權(quán),這對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司參與居家養(yǎng)老提供先天條件。

物業(yè)服務(wù)公司可以利用這些現(xiàn)成的資源替老人服務(wù),及時(shí)解決老人的需求。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大過(guò)程中,隨著管理難度的增加,人力管理風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大,企業(yè)也在不斷地摸索新的發(fā)展路徑。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù),對(duì)企業(yè)本身既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。

1.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老一定程度上減輕政府負(fù)擔(dān)居家養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特性,目前還是由政府所主導(dǎo)。

政府主要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼或直接購(gòu)買(mǎi)服務(wù)來(lái)履行責(zé)任,服務(wù)對(duì)象多為經(jīng)濟(jì)困難的獨(dú)居、孤寡、高齡老人。

物業(yè)管理企業(yè)參與居家養(yǎng)老,提供給個(gè)人或其家庭需要的服務(wù),給企業(yè)帶來(lái)的同時(shí),還可以有效地緩解家庭養(yǎng)老面臨的人力、財(cái)力等困難,解決政府在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面的資金投入不足,減輕政府負(fù)擔(dān)。

要解決居家養(yǎng)老服務(wù)難題,必須積極引入社會(huì)資金,吸引更多企業(yè)參與居家養(yǎng)老。

居家養(yǎng)老的市場(chǎng)需求是巨大的,面對(duì)一個(gè)如此巨大的服務(wù)市場(chǎng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極探尋企業(yè)如何在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮作用,同時(shí),抓住這一機(jī)遇對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都有著至關(guān)重要的意義。

2.1有效利用物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的要素資源老人的需求一般包括生活方面需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等,這些都應(yīng)該成為居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的要素資源積極為老人服務(wù)。

2.2加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)硬件設(shè)施的建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于滿足老人居家養(yǎng)老的客戶需求,應(yīng)積極進(jìn)行前期介入活動(dòng)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)居家養(yǎng)老的要求設(shè)立相應(yīng)的前期物業(yè)管理組織以及介入標(biāo)準(zhǔn)。

這樣不但可使后期的物業(yè)管理服務(wù)跟上要求,也能與地產(chǎn)商保持利益的一致。

對(duì)于已建成的老社區(qū),可根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素,在社區(qū)原有的公共設(shè)施上進(jìn)行適當(dāng)改造或擴(kuò)建。

2.3融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務(wù)體系,加快外部資源整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極融合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務(wù)體系和養(yǎng)老資源,發(fā)揮橋梁作用,給業(yè)主提供養(yǎng)老服務(wù)供給平臺(tái)。

還可以溝通協(xié)調(diào)小區(qū)的商戶,輸出各種養(yǎng)老服務(wù)。

在資源整合方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對(duì)部分養(yǎng)老服務(wù)實(shí)行外包,隨著客戶需求的多元化,通過(guò)與社會(huì)資源的合作,在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。

對(duì)參與居家養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”;對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在能源、稅費(fèi)、床位補(bǔ)貼、保險(xiǎn)補(bǔ)貼、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼等方面,逐步享受民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策等。

另外,居家養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、資質(zhì)辦理、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也希望相關(guān)政府部門(mén)給予專業(yè)指導(dǎo)。

2.5政府給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)一定補(bǔ)貼居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入政府財(cái)政預(yù)算,國(guó)家在加大財(cái)政支出的同時(shí),還應(yīng)增加政府補(bǔ)貼。

居家養(yǎng)老服務(wù)由于資金渠道單一,經(jīng)費(fèi)短缺,發(fā)展中舉步維艱。

要解決養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題,應(yīng)積極拓寬資金籌措渠道,通過(guò)接受?chē)?guó)內(nèi)外企業(yè)捐款等途徑,吸納更多社會(huì)資本,設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)基金,轉(zhuǎn)款用于居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼。

由政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)成果,給予居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)貼。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老,對(duì)社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)、業(yè)主來(lái)說(shuō)都是共贏。

對(duì)于社會(huì),能緩解社會(huì)壓力,促進(jìn)社會(huì)和諧;對(duì)社區(qū),融洽社區(qū)人際管理,拉近物業(yè)與業(yè)主的感情;對(duì)企業(yè),是整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展契機(jī),能實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇七

摘要:本文首先對(duì)油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述,其次分析了我國(guó)油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題,最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,以期待對(duì)油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控,更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。

關(guān)鍵詞:油田礦區(qū);物業(yè)管理;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

城鎮(zhèn)化的發(fā)展,居民小區(qū)的數(shù)量越來(lái)越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設(shè)施及其他業(yè)務(wù)的有效結(jié)合,才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產(chǎn)生。作為我國(guó)眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分,油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化,由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場(chǎng)化管理模式轉(zhuǎn)變。遵循市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律,油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是礦區(qū)的業(yè)主,提供綠化、治安、休閑等逐步實(shí)行有償性的服務(wù)。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是自身企業(yè)的員工,針對(duì)性高,要求其服務(wù)技能和服務(wù)意識(shí)更高。

2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

市場(chǎng)化大背景下,雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序得以建立,但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是保障和改善民生,只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平,才能保障和改善民生。在很長(zhǎng)一段時(shí)期,油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理,相對(duì)來(lái)說(shuō)地位次之,對(duì)其重視程度也就可想而知。在此背景下,油田礦區(qū)的物業(yè)管理過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差,安全問(wèn)題時(shí)有發(fā)生,不得不引起我們的重視。

2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務(wù)意識(shí)有待提高

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)需要高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。但是,當(dāng)前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應(yīng)的專業(yè)維護(hù)人員,并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理,所以油田物業(yè)管理過(guò)程中急需補(bǔ)充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外,物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓,“混天熬日子”的現(xiàn)象,工作的積極性不高。

2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進(jìn)一步提升

雖然科技的發(fā)展,視頻監(jiān)控大力應(yīng)用,但是也能保證油田礦區(qū)的絕對(duì)安全。作為安保人員,切不可大意。同時(shí),物業(yè)管理過(guò)程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通,及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息,這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.2.3應(yīng)急事件的處理能力和水平有待進(jìn)一步提高

突發(fā)事件的種類(lèi)繁多,包括突發(fā)自然災(zāi)害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆,油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化,根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。

2.2.4承包商的管理有待進(jìn)一步提高

施工現(xiàn)場(chǎng)違章頻發(fā),沒(méi)有將直線責(zé)任屬地管理的工作理念深入落實(shí),制度執(zhí)行不嚴(yán)格,查處違章怕碰硬,“好人主義”現(xiàn)象嚴(yán)重,違章違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員不履行監(jiān)督職責(zé),風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效控制。

3.1實(shí)行由點(diǎn)到面的管理體制

要想做好油田礦區(qū)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,必須要做好由點(diǎn)到面的.安全管理體制。只有由小到大,由點(diǎn)到面將小區(qū)的安全問(wèn)題維護(hù)和解決好,才能做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。物業(yè)管理過(guò)程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通,及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息,進(jìn)而有針對(duì)性做出安排。同時(shí),也要做好小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)隱患排查,保障油田礦區(qū)的安全。

3.2提前做好防范措施

油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化,根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。同時(shí),針對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件,要定期組織演練,如定期進(jìn)行火災(zāi)演練。

3.3制定科學(xué)的管理制度

科學(xué)的物業(yè)管理制度,有助于管理效率的提升。只有這樣,物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作,提高工作的積極性。同時(shí),要制定落實(shí)責(zé)任制度,出了問(wèn)題要追責(zé)。另一方面,要制定相應(yīng)的技能培訓(xùn)制度,注重油田物業(yè)管理過(guò)程中管理人員職業(yè)技能培訓(xùn),提高其職業(yè)技能水平,減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

3.4增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”,物業(yè)管理過(guò)程中要增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。物業(yè)管理過(guò)程中,可定期組織安全培訓(xùn)講座,讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而有意識(shí)的規(guī)避。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,物業(yè)管理向著市場(chǎng)化、規(guī)?;蛯I(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理,油田的物業(yè)管理剛開(kāi)始時(shí)屬于企業(yè)的后勤生活服務(wù)系統(tǒng),之后逐漸從其脫離出來(lái)。不可否認(rèn)的是,由于歷史及行業(yè)特點(diǎn)等綜合性因素,油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述,其次分析了我國(guó)油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題,最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,以期待對(duì)油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控,更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。

參考文獻(xiàn):

作者簡(jiǎn)介:龐秀麗(1968- ),女,大專學(xué)歷,助理工程師職稱,研究方向:油田安全。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇八

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。?

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多,且多是新類(lèi)型的案件。?

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。

(一)關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉,作出決議的程序問(wèn)題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多,難以分別行使物業(yè)管。

(二)關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。

(三)關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。

(四)關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。?

綜上所述,物業(yè)管理糾紛作為新類(lèi)型的案件,訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間,需探討的問(wèn)題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范,人民法院在處理這些新類(lèi)型案件中,難免出現(xiàn)適用法律不一,判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為,保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益,不僅是司法實(shí)踐的要求,也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此,有必要將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中,確定由政府主管部門(mén)行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制,將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍,明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則,使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

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物業(yè)管理畢業(yè)論文篇九

上訴人因與被上訴人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書(shū)北新民初字第883號(hào)判決,特提請(qǐng)上訴。

上訴請(qǐng)求:

1、依法撤銷(xiāo)沈陽(yáng)市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2014)北新民初字第883號(hào)判決書(shū),并支持上訴人一審訴訟請(qǐng)求。

2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)與理由:

一、適用法律錯(cuò)誤。

在一審?fù)徶?,上訴人提供一組照片,證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在以下問(wèn)題:1、停車(chē)位與業(yè)主窗戶距離不足3米,噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活,要求被告賠償違約金及傷害費(fèi)1000元;2、單元門(mén)損壞,無(wú)法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過(guò)高,業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水,要求被告給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;5、室外落水管損壞,原告自購(gòu)材料更換,要求被告給付材料費(fèi)200元,以上費(fèi)用合計(jì)7945元。

以上事實(shí),有《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、照片、證人、證言以及當(dāng)事人陳訴等證據(jù),經(jīng)庭審質(zhì)證,原審一審法院予以確認(rèn),在卷為憑。

對(duì)于以上證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問(wèn)題的事實(shí),原審一審法院予以確認(rèn),但對(duì)這一事實(shí)是否系被上訴人責(zé)任且對(duì)上訴人造成財(cái)務(wù)損失,被上訴人是否違約并承擔(dān)賠償責(zé)任,原審一審法院并未釋明。原審一審法院認(rèn)為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害,現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。此判決“對(duì)現(xiàn)有證據(jù)不足以證明上訴人的損失系被告管理不當(dāng)造成”也未釋明。按照《合同法》,一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明,二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付賠償金的,可以直接釋明并改判。

事實(shí)上,帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問(wèn)題的事實(shí),既是被上訴人對(duì)本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當(dāng)?shù)氖聦?shí),原審一審法院有意規(guī)避這一說(shuō)法,為被上訴人規(guī)避違約事實(shí)。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》,帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問(wèn)題的事實(shí)均在物業(yè)合同委托管理事項(xiàng)之內(nèi),以上事實(shí)分別對(duì)應(yīng)違反本園區(qū)第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車(chē)輛行駛及停泊);事項(xiàng)1之(門(mén)廳);事項(xiàng)2(配電系統(tǒng));事項(xiàng)1之(外墻面);事項(xiàng)2之(落水管)規(guī)定,已構(gòu)成違約事實(shí)。按照《合同法》,如果合同中沒(méi)有規(guī)定違約金的條款,但只要由于違約造成了對(duì)方的損失,違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。

構(gòu)成對(duì)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》的部分違約,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原審一審法院卻沒(méi)有依此判決被上訴人違約,并支付賠償金,而且被上訴人更沒(méi)有提供可以對(duì)上述物業(yè)違約事實(shí)免責(zé)的證據(jù),所以原審一審法院的判決缺乏事實(shí)依據(jù),與情與法均無(wú)法自圓其說(shuō)。

關(guān)于賠償金在原審一審?fù)徶校显V人已經(jīng)說(shuō)明《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)方提供的格式條款,單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)承擔(dān)違約責(zé)任既繳納滯納金,卻沒(méi)有約定物業(yè)方違約的懲罰措施,這是很顯然的顯失公平的合同,在《合同法》、《民法》中對(duì)此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定,原審一審法院應(yīng)按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外,9月,帝景嘉園并未交付業(yè)主使用,業(yè)主又怎么會(huì)與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》,故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”,是錯(cuò)誤的,到底是誰(shuí)的真實(shí)意思表示?209月的業(yè)主委員會(huì)又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據(jù)此不存在的“雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”的理由而免責(zé)。

具體抗辯如下:

1、法理上,物業(yè)管理公司依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施負(fù)有安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主承擔(dān)用水、用電、供暖、人身安全保障職責(zé)是物業(yè)管理公司承擔(dān)的首要職責(zé),物業(yè)管理公司必須采取對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理等有效安全保障措施,保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財(cái)產(chǎn)方面的安全,防止侵權(quán)行為的發(fā)生,否則,即應(yīng)對(duì)業(yè)主因?yàn)榈谌藢?shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在第三人介入侵權(quán)的情況下,經(jīng)營(yíng)者違反安全保障義務(wù),使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴(kuò)大,因此其應(yīng)為受害人向直接責(zé)任人求償不能的后果承擔(dān)一種風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,這種責(zé)任的性質(zhì)屬于補(bǔ)充賠償責(zé)任。實(shí)施加害行為的侵權(quán)人是損害后果的直接責(zé)任人,安全保障義務(wù)違反人是補(bǔ)充責(zé)任人,兩者構(gòu)成責(zé)任競(jìng)合,在直接責(zé)任人無(wú)法確定或無(wú)資力賠償?shù)臅r(shí)候,安全保障義務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障責(zé)任大致可分為兩類(lèi),即物的安全保障責(zé)任和人的安全保障責(zé)任。物的安全保障責(zé)任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施安全、設(shè)備安全,否則,因設(shè)施、設(shè)備不安全使業(yè)主遭受損害,即應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,人的安全保障責(zé)任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全,防止不法分子在小區(qū)實(shí)施侵權(quán)行為,否則即應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,對(duì)此,物業(yè)管理公司不得預(yù)先免責(zé)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

本案中,物業(yè)方?jīng)]有按照相關(guān)規(guī)定采取措施,保障業(yè)主單元對(duì)講門(mén)公共設(shè)施安全,并對(duì)業(yè)主造成侵權(quán);沒(méi)有對(duì)小區(qū)配電系統(tǒng)進(jìn)行安全維護(hù)管理,造成業(yè)主損失;沒(méi)有對(duì)車(chē)輛行駛及停泊采取管理措施,甚至知法犯法,侵害業(yè)主休息、學(xué)習(xí)安全權(quán)利;沒(méi)有對(duì)公共外墻及落水管進(jìn)行安全維護(hù),造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人,但作為補(bǔ)充責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、按照《民事證據(jù)規(guī)則》的規(guī)定,下列情形可以申請(qǐng)法院調(diào)查取證:第十七條符合下列條件之一的,當(dāng)事人及其訴訟代理人可以申請(qǐng)人民法院調(diào)查收集證據(jù);(三)當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

在庭審前,業(yè)主將一份請(qǐng)求沈北新區(qū)人民法院《調(diào)查證據(jù)申請(qǐng)書(shū)》交與原審一審法官,請(qǐng)求原審一審法官調(diào)取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報(bào)修記錄,此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實(shí)多次向物業(yè)申報(bào)維修,但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本,還謊稱業(yè)主從未報(bào)修過(guò),借以推脫責(zé)任。業(yè)主詢問(wèn)原審一審法官調(diào)查取證結(jié)果時(shí),沈北新區(qū)人民法院說(shuō):物業(yè)方無(wú)法提供業(yè)主報(bào)修記錄本,并按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》,以業(yè)主不能提供足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的證據(jù)為由判決業(yè)主證據(jù)不足,此判決為適用法律錯(cuò)誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關(guān)聯(lián)的重要證據(jù),經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),人民法院應(yīng)調(diào)查取證。原審一審法院以物業(yè)方無(wú)法提供業(yè)主報(bào)修記錄本,進(jìn)而推斷業(yè)主沒(méi)有報(bào)修,明顯是在偏袒物業(yè)方,原審一審法院疑似存在司法不公行為。

二、在認(rèn)定法律事實(shí)方面,原審一審法院犯有有證不認(rèn)、無(wú)證妄認(rèn),對(duì)事實(shí)認(rèn)定不準(zhǔn)的錯(cuò)誤。

原審一審判決在判決書(shū)中說(shuō):“本案中,原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害,現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成。故對(duì)原告要求被告賠付違約金及財(cái)務(wù)損失費(fèi)7945元的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持?!奔热辉瓕徱粚彿ㄔ赫J(rèn)為“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”,那么“原告的損失”又是誰(shuí)造成的?“現(xiàn)有證據(jù)不足”,“不足”在哪里?什么樣的證據(jù)才能證實(shí)原告的損失系被告管理不當(dāng)造成?原審一審判決在判決書(shū)中對(duì)此疑問(wèn)均沒(méi)有任何解釋,原審一審判決又依據(jù)什么判定“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。上訴人認(rèn)為原審一審判決缺乏事實(shí)依據(jù),對(duì)上訴人提交的并以確認(rèn)的證據(jù)及損害事實(shí)不去認(rèn)定是被上訴人違約所致,認(rèn)定事實(shí)不準(zhǔn)。庭審中及庭審后,被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當(dāng)造成的證據(jù),但原審一審卻認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)賠償及違約責(zé)任。而上訴人依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》要求物業(yè)承擔(dān)賠償及違約責(zé)任,原審一審法院卻不予認(rèn)定。

1、停車(chē)位與業(yè)主窗戶距離不足3米,噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活,要求被上訴人賠償違約金及傷害費(fèi)1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車(chē)位且違反《物權(quán)法》相鄰權(quán)原則,造成對(duì)業(yè)主休息權(quán)及身體健康的侵權(quán)。

在此事件中,首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)的是第三方機(jī)動(dòng)車(chē)擁有者,是機(jī)動(dòng)車(chē)的噪音和尾氣對(duì)業(yè)主生活和身體健康造成危害,而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車(chē)位,對(duì)小區(qū)車(chē)輛行駛及停泊管理沒(méi)有盡到安全管理職責(zé),且知法犯法。本案中,被上訴人存在違反法定的安全保障義務(wù)的過(guò)錯(cuò)是確定且明顯的,被上訴人違反法定義務(wù)的過(guò)錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,盡管實(shí)施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定,按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車(chē)輛行駛及停泊)的約定,物業(yè)公司作為管理小區(qū)車(chē)輛行駛及停泊的'第一責(zé)任人,理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見(jiàn)照片和03月24日《沈陽(yáng)晚報(bào)》及證人證言。

2、單元門(mén)損壞,無(wú)法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。

對(duì)講門(mén)自20開(kāi)始就不能使用,春秋樓道內(nèi)灌風(fēng)灌土,經(jīng)常有雜物吹進(jìn)樓道內(nèi),且常有外來(lái)閑雜人員,更有甚者在樓內(nèi)拐角處小便。冬天灌風(fēng)灌雪,衛(wèi)生、取暖條件極差,因自來(lái)水水表被凍,停水事件時(shí)有發(fā)生。夏天蚊蟲(chóng)爬滿進(jìn)戶門(mén),業(yè)主一開(kāi)門(mén),蚊蟲(chóng)跟隨進(jìn)入,半夜經(jīng)常被蚊子叮醒,嚴(yán)重影響睡眠以致神經(jīng)衰弱。對(duì)講門(mén)已嚴(yán)重喪失保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門(mén)口如此臟、亂、差環(huán)境,已嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無(wú)法安心舒適居住,現(xiàn)已在外租房居住。因此問(wèn)題,此房屋以低于本園區(qū)其他同類(lèi)型房屋的價(jià)格出租,差額損失2000元。

在此事件中,首先確認(rèn)惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)的是第三方大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來(lái)閑散人員、蚊蟲(chóng)及上凍的水表,而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對(duì)講門(mén)的維修維護(hù)職責(zé),致使單元對(duì)講門(mén)腐爛變形,玻璃盡碎,為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子,物業(yè)用大石塊將單元門(mén)頂開(kāi)至墻邊,單元門(mén)成完全開(kāi)放狀態(tài),致使大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來(lái)閑散人員、蚊蟲(chóng)長(zhǎng)驅(qū)直入,甚至凍壞水表,造成停水事故,并冷空氣嚴(yán)重影響樓道內(nèi)業(yè)主家墻體的溫度,致使與此墻體相連的客廳溫度不達(dá)標(biāo),以上事實(shí)致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類(lèi)型房屋的價(jià)格出租,差額損失2000元。

本案中,被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元門(mén)管理不當(dāng)?shù)倪^(guò)錯(cuò)是確定且明顯的,被上訴人違反法定義務(wù)的過(guò)錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定,按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(門(mén)廳)約定,物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元對(duì)講門(mén)的第一責(zé)任人,理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見(jiàn)照片、證人證言及在一審?fù)徶形飿I(yè)方陳訴的對(duì)此單元門(mén)多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。

3、電壓過(guò)高,業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中,首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方電壓,而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共設(shè)施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護(hù)職責(zé),年7-8月,業(yè)主多次向物業(yè)反應(yīng)電壓高造成業(yè)主家電器損壞,要求物業(yè)及時(shí)維修維護(hù),物業(yè)也曾派人測(cè)過(guò)電壓,電壓表指針?biāo)查g達(dá)到最高值270v,物業(yè)方將電工拖走后,再無(wú)音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上,嚴(yán)重超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。在與物業(yè)長(zhǎng)期協(xié)商要求供給合格電壓未果后,為保護(hù)業(yè)主用電安全及防止火災(zāi)發(fā)生,業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器,這是業(yè)主自救的合理行為。

本案中,被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)管理不當(dāng)?shù)倪^(guò)錯(cuò)是確定且明顯的,被上訴人違反法定義務(wù)的過(guò)錯(cuò)與上訴人因第三人既電壓實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定,按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(配電系統(tǒng))約定,物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)的第一責(zé)任人,理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見(jiàn)照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報(bào)修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會(huì)管理服務(wù)網(wǎng)96129“3月28日關(guān)于編號(hào)c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復(fù)。

4、外墻滲水,要求被上訴人給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;在此事件中,首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是外墻,而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共部位既外墻的維修維護(hù)職責(zé),2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問(wèn)題多次向物業(yè)反映,物業(yè)也曾在外墻做打膠處理,但仍然沒(méi)有從根本上解決滲水問(wèn)題,后業(yè)主自己購(gòu)買(mǎi)了外墻防水膠,先后兩次自己和雇傭工人進(jìn)行維修,滲水現(xiàn)象不再發(fā)生,但目前仍有裂縫,這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。

本案中,被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位既外墻管理不當(dāng)?shù)倪^(guò)錯(cuò)是確定且明顯的,被上訴人違反法定義務(wù)的過(guò)錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定,按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(外墻面)約定,物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責(zé)任人,理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見(jiàn)照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報(bào)修記錄薄。

5、室外落水管損壞,上訴人自購(gòu)材料更換,要求被上訴人給付材料費(fèi)200元。在此事件中,首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是室外落水管,而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護(hù)職責(zé),業(yè)主要求物業(yè)更換,物業(yè)推脫說(shuō)沒(méi)有原材料,換不了,因業(yè)主心力交瘁,無(wú)力再與物業(yè)抗?fàn)?,遂業(yè)主自己買(mǎi)了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。

本案中,被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當(dāng)?shù)倪^(guò)錯(cuò)是確定且明顯的,被上訴人違反法定義務(wù)的過(guò)錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻落水管實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定,按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(落水管)約定,物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責(zé)任人,理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見(jiàn)照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)。

綜上,由于被上訴人疏于管理,未能盡到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的安全保障職責(zé)及公共設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域部位的管理維修維護(hù)職責(zé),導(dǎo)致了上訴人財(cái)產(chǎn)受到損失,因而被上訴人的疏于管理、應(yīng)急不力的行為符合承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四要素:具有過(guò)錯(cuò)、行為違法、上訴人具有受損害事實(shí),損害事實(shí)與被上訴人的違法行為具有因果關(guān)系。同時(shí),上訴人自身并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費(fèi),損害事實(shí)從2008年7月開(kāi)始發(fā)生,繳費(fèi)期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決,但物業(yè)方至今也沒(méi)有徹底解決損害事實(shí),故自2008年12月1日起,業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi),依法行使抗辯權(quán))。因而被上訴人應(yīng)對(duì)其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)全部民事賠償責(zé)任。

原審一審法院的判決存在適用法律不當(dāng)、認(rèn)證事實(shí)不清的錯(cuò)誤,嚴(yán)重侵犯上訴人的合法權(quán)益,上訴人不能妄想其中關(guān)系,但是上訴人及其憤怒,懇請(qǐng)二審法院依據(jù)事實(shí),主持正義,依法撤銷(xiāo)原審一審法院的判決或改判,支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

上訴人:張新萍。

204月8日。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇十

今年一月十八日下午開(kāi)始,我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間,我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中,我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下,積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作,注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際今年一月十八日下午開(kāi)始,我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。

在實(shí)習(xí)期間,我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中,我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下,積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作,注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡(jiǎn)短的實(shí)習(xí)生活,既緊張,又新奇,收獲也很多。通過(guò)實(shí)習(xí),使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識(shí)。

我所實(shí)習(xí)的蜀信物業(yè)管理有限公司,隸屬于成都置信(實(shí)業(yè))集團(tuán)有限公司。目前,該公司擁有員工近2000人,在上海、重慶等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬(wàn)平方米,管理項(xiàng)目類(lèi)別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場(chǎng)、公寓、別墅、等物業(yè)?;▓@城是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成,小區(qū)面積約23萬(wàn)平方米,居住1550戶,居住人口近1107千人,管理處員工148人,其中:管理人員10人。

回顧實(shí)習(xí)生活,感觸是很深的,收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中,我采用了看、問(wèn)等方式,對(duì)**花園管理處的物業(yè)管理工作的開(kāi)展有了進(jìn)一步的了解,分析了管理處開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí),對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理,創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,知識(shí)、技能的不斷更新,對(duì)在職員工提供各類(lèi)專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。蜀信物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí),工作就是創(chuàng)新”,每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工,員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而,使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高,管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高,樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。

從實(shí)際出發(fā),管理處嚴(yán)格參照l(shuí)s09000質(zhì)量體系運(yùn)作,制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé),制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法;制定量化考核標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合,增強(qiáng)了考核的可操作性,減少考核時(shí)人為因素的影響;建立完善考核機(jī)制,實(shí)行末位淘汰制,避免了考核走過(guò)場(chǎng)的現(xiàn)象,通過(guò)考核機(jī)制的建立,增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感,促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專長(zhǎng),創(chuàng)特色服務(wù),提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、推行“顧客互動(dòng)年”,促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。

蜀信物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面,在實(shí)習(xí)中我了解到,在2010年蜀信重點(diǎn)開(kāi)展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了蜀信俱樂(lè)部,設(shè)立新生活服務(wù)中心,開(kāi)通客戶服務(wù)熱線,及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛(ài)好與興趣、不同的層次等,有針對(duì)性地開(kāi)展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如:三月份,開(kāi)展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng);“六一”兒童節(jié),與幼兒園聯(lián)誼開(kāi)展游戲活動(dòng);十月份,組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份,圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物??通過(guò)開(kāi)展各類(lèi)豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng),加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流,創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系,營(yíng)造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對(duì)于設(shè)備管理,我在實(shí)習(xí)中看到,管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對(duì)各類(lèi)設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視,定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔,并認(rèn)真作好記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次,進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn),以保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次,以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí),消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。

管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗,崗與崗之間密切聯(lián)系,對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度;對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn),加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度,注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn),從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì);強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),樹(shù)立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé),安保人員在做好治安管理職能外,還為業(yè)主提供各種服務(wù),形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過(guò),回顧實(shí)習(xí)生活,我在實(shí)習(xí)的過(guò)程中,既有收獲的喜悅,也有一些遺憾。通過(guò)實(shí)習(xí),加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解,豐富了我的物業(yè)管理知識(shí),使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí),由于時(shí)間短暫,感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面,只是在看人做,聽(tīng)人講如何做,未能夠親身感受、具體處理一些工作,所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。

通過(guò)實(shí)習(xí),我發(fā)現(xiàn)蜀信物業(yè)無(wú)論是在管理經(jīng)驗(yàn),還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源,是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀,它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳,蜀信物業(yè)的品牌不太響亮,若蜀信物業(yè)挖掘新聞,借用傳播媒體,擴(kuò)大其知名度。那么,將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場(chǎng),讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇十一

摘要:高校物業(yè)管理工作在維持學(xué)校的正常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)揮重要作用。相較于社會(huì)物業(yè)管理,呈現(xiàn)出兼具教育性的特點(diǎn)。文章分析了高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀并就其育人功能的強(qiáng)化提出建議,以期提高高校后勤管理與服務(wù)水平,并拓寬高校育人工作的空間和領(lǐng)域,促進(jìn)高校育人工作的開(kāi)展。

關(guān)鍵詞:后勤服務(wù);物業(yè)管理;育人功能。

一、高校物業(yè)管理服務(wù)工作的重要性。

高校物業(yè)管理工作在維持學(xué)校的正常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)揮重要作用。從硬件維護(hù)角度方面說(shuō),完成學(xué)校水、電、氣、暖、動(dòng)力供應(yīng)及基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與保養(yǎng)維修工作,確保教學(xué)、生活正常有序進(jìn)行;從完成教學(xué)任務(wù)進(jìn)行角度說(shuō),保障教室、多媒體設(shè)施、學(xué)生公寓、會(huì)議中心等處正常有效運(yùn)行,確保教學(xué)任務(wù)與各項(xiàng)管理工作順利完成;從環(huán)境建設(shè)的角度說(shuō),對(duì)校內(nèi)教學(xué)區(qū)、家屬區(qū)公共區(qū)域、綠地、道路、人行道、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等地的保潔,對(duì)校園內(nèi)綠籬、樹(shù)木、草坪、花壇等植物的養(yǎng)護(hù)護(hù)及管理,是優(yōu)化校園環(huán)境的基礎(chǔ)條件;從提升后勤管理服務(wù)水平的角度說(shuō),是推進(jìn)后勤管理的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展的必由之路。

二、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀。

作為招收培養(yǎng)對(duì)象,實(shí)施高等教育的事業(yè)單位,以高校為業(yè)主的高校物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理相比較,呈現(xiàn)出顯著特點(diǎn),尤其表現(xiàn)在教育功能上。

(一)服務(wù)對(duì)象的不同。

高校物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象主要是在學(xué)校工作的高層次學(xué)歷的教職工、家屬及就讀的各專業(yè)、各學(xué)歷層次的學(xué)生,尤其以學(xué)生為主。因此,高校的后勤物業(yè)管理工作除了按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)營(yíng),還要針對(duì)高等教育的特點(diǎn),運(yùn)用教育管理法則,實(shí)現(xiàn)育人功能。

(二)運(yùn)行模式比較復(fù)雜。

高校物業(yè)管理多采用內(nèi)部甲乙方體制,甲乙方體制是學(xué)校把后勤一分為二。一方是代表學(xué)校行使后勤管理職能的甲方,另一方是為學(xué)校教學(xué)、科研和師生生活提供后勤服務(wù)和保障的一方,甲方和乙方通過(guò)合同方式明確各自的職責(zé)和任務(wù)。

(三)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同。

高校物業(yè)多采用單純性的住宅樓物業(yè)或辦公樓宇物業(yè),住宅樓物業(yè)管理帶有福利性質(zhì),其收費(fèi)按照社會(huì)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),僅維持基本運(yùn)轉(zhuǎn);辦公樓宇物業(yè)管理主要靠行政撥款來(lái)支撐運(yùn)行。因此高校物業(yè)管理往往會(huì)受到學(xué)校行政指令的限制與束縛,在實(shí)際的管理過(guò)程中出現(xiàn)與市場(chǎng)化、專業(yè)化管理要求不一致的地方,應(yīng)用企業(yè)化的管理方法有困難。

(四)人員構(gòu)成與服務(wù)意識(shí)不同。

后勤物業(yè)管理起步較晚,職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成,物業(yè)管理人員相當(dāng)一部分為原后勤職工,雖長(zhǎng)期從事后勤管理工作,但學(xué)歷層次較教師偏低且年齡結(jié)構(gòu)偏大,不易接受專業(yè)的服務(wù)和知識(shí)培訓(xùn)。而且,長(zhǎng)期在事業(yè)單位工作的優(yōu)越感及工作作風(fēng),遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)代管理服務(wù)的服務(wù)水平和服務(wù)理念。

(五)高校自身的品牌和管理模式影響物業(yè)管理。

高校建立已有很長(zhǎng)時(shí)間,在近百年的發(fā)展過(guò)程中,無(wú)形的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)、校園文化、人際環(huán)境等已經(jīng)成為傳統(tǒng),不能輕易變革。不同地域、不同專業(yè),不同類(lèi)別的高校均有獨(dú)特的管理模式,這些內(nèi)容都影響物業(yè)管理服務(wù)的定位。

三、高校物業(yè)管理育人功能的強(qiáng)化策略。

高校物業(yè)管理法規(guī)不完善,缺乏完整的考核、監(jiān)督制度,目前,國(guó)家沒(méi)有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來(lái)指導(dǎo)高校物業(yè)管理,高校各行其是,管理不規(guī)范,內(nèi)部物業(yè)管理制度也不健全,對(duì)企業(yè)的考核、監(jiān)督尚不完備。應(yīng)盡快深入分析和研究高校物業(yè)的個(gè)性化特點(diǎn),構(gòu)建和完善一套適應(yīng)高校環(huán)境的、完整的、科學(xué)的、規(guī)范的管理制度和服務(wù)程序,并因地制宜的開(kāi)展工作。目前,西安石油大學(xué)在物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中,各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及各個(gè)工作班組的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)及相關(guān)工作的記錄表格均落實(shí)在物業(yè)服務(wù)合同中,在物業(yè)管理運(yùn)作中,根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則,確定直線職能式的管理架構(gòu),根據(jù)工作項(xiàng)目的需求特點(diǎn),提出合理的人員配置,采用首數(shù)晉升、尾數(shù)淘汰的原則管理,確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針,努力造就“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。并不斷創(chuàng)新管理模式,把物業(yè)管理工作推向市場(chǎng),真正轉(zhuǎn)換機(jī)制,根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求以及師生的消費(fèi)層次,開(kāi)展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

(二)提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì),形成優(yōu)秀的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。

大學(xué)生個(gè)性化發(fā)展明顯,對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的需求也更多樣化,在平等意識(shí)和現(xiàn)實(shí)需求的推動(dòng)下,對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)同沖突也更激烈,一方面要求物業(yè)為自己的生活提供規(guī)則保障,一方面希望這些規(guī)則不約束自己的行動(dòng);一方面參與相關(guān)規(guī)則制定的愿望強(qiáng)烈,一方面對(duì)遵守規(guī)則的自覺(jué)性卻在削弱。傳統(tǒng)的教育者管理模式顯然不適應(yīng)這種現(xiàn)實(shí)要求,這就要求工作中必須要提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì),通過(guò)專業(yè)教育、崗位培訓(xùn)、競(jìng)爭(zhēng)上崗、量化考核等機(jī)制提高管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理人員必須把自己置于與學(xué)生平等的地位,尊重學(xué)生人格,建立民主平等的管理服務(wù)關(guān)系,由監(jiān)督者角色轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)學(xué)生自主發(fā)展的引導(dǎo)者角色,使學(xué)生在這種良好的互動(dòng)關(guān)系中,在潛移默化的熏陶中領(lǐng)悟出生活的價(jià)值和真諦,端正學(xué)習(xí)、工作和生活態(tài)度。物業(yè)管理人員的管理方式、服務(wù)態(tài)度、處理與學(xué)生的人際關(guān)系能力方面要不斷提高,才能實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)教育性與服務(wù)性的統(tǒng)一。物業(yè)管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語(yǔ)調(diào)、行為舉止、待人接物的風(fēng)范是學(xué)生社會(huì)化角色認(rèn)同的重要標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理人員親切自然,以身示范,以良好的道德品行和精神風(fēng)貌來(lái)感染學(xué)生,能無(wú)形地推動(dòng)學(xué)生奮發(fā)向上。西安石油大學(xué)物業(yè)管理過(guò)程中試行的“首問(wèn)負(fù)責(zé)制(業(yè)主的任何需要應(yīng)做到事事有交代、件件有落實(shí))、零干擾管理(不進(jìn)入私人隱秘區(qū)、不干擾的情況下服務(wù))、人性化管理(為學(xué)生補(bǔ)衣、為學(xué)生熬中藥、雨天收衣被)、親情化管理(像照顧自己兒女一樣照顧學(xué)生)、全心管理(認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度;細(xì)致到不能再細(xì)致的程度)、一分鐘管理(無(wú)論何時(shí)接到何任務(wù),在一分鐘內(nèi)行動(dòng))、品牌服務(wù)(讓師生舒心、安心、放心、稱心)、溝通零距離(最大限度與學(xué)生溝通、深入了解學(xué)生的狀態(tài))”的八大管理要求,在實(shí)際與學(xué)生的交流中,取得了良好的效果,為更好的實(shí)施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎(chǔ)。

(三)優(yōu)化校園環(huán)境,構(gòu)建陶冶式教育模式,寓教于境、寓教于情。

優(yōu)化校園環(huán)境,構(gòu)建陶冶式教育模式是指營(yíng)造一個(gè)健康、明朗、樂(lè)觀、向上的文化氛圍,使學(xué)生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以,構(gòu)建陶冶式教育模式的關(guān)鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源,激發(fā)起學(xué)生對(duì)美的情感體驗(yàn),凈化心靈,陶冶情操,開(kāi)啟智慧,促進(jìn)人的發(fā)展。高校物業(yè)管理對(duì)環(huán)境的維護(hù)美化是間接的、側(cè)面的、滲透式的教育,它的教育內(nèi)容沒(méi)有明確規(guī)定,是通過(guò)校園環(huán)境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對(duì)學(xué)生的管理與服務(wù)過(guò)程中,潛移默化地影響學(xué)生,進(jìn)而達(dá)到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態(tài),看似對(duì)學(xué)生無(wú)所要求,實(shí)則是激發(fā)受教育者的主體意識(shí),把外界機(jī)械作用力變成內(nèi)在的自覺(jué)動(dòng)力,要求學(xué)生全面、嚴(yán)格的要求自己,由他管變?yōu)樽怨?,由他律變?yōu)樽月伞?偟膩?lái)說(shuō),對(duì)高校物業(yè)管理的育人功能進(jìn)行探索與善開(kāi)發(fā),不僅可以有效利用學(xué)校教育資源更好的為教學(xué)、科研、師生生活服務(wù),而且可以拓寬高校育人工作的空間和領(lǐng)域,促進(jìn)高校育人工作的開(kāi)展。

物業(yè)管理畢業(yè)論文篇十二

古典文學(xué)中常見(jiàn)論文這個(gè)詞,當(dāng)代,論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章,簡(jiǎn)稱為論文。以下就是由編為您提供的。

物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門(mén)也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類(lèi)型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門(mén)規(guī)章外,我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)iT(mén)調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題,以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的,該類(lèi)糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來(lái),特別是1992年以后,全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類(lèi)型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈),各類(lèi)住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的。

合同。

公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管理者行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)物價(jià)等管理部門(mén)的投訴大量增加,在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以??谑行氯A區(qū)法院為例,該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元,多則幾十萬(wàn)元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多,且多是新類(lèi)型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前??谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛,已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類(lèi)型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛,這類(lèi)糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門(mén)行政侵權(quán)糾紛。這些類(lèi)型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是否合法。如??谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)的情況下,??谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類(lèi)案件的主體,既有我國(guó)公民、法人和其他組織,又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù),《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章進(jìn)行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確,給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題,是正確審理此類(lèi)案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類(lèi)型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的,業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè),物業(yè)所在地就是其住所地,因此,不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛,但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。

(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中,主要涉及三類(lèi)合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議:通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。

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