計劃可以幫助我們分解復(fù)雜的任務(wù)，使之變得更加可行和易于管理。一個好的計劃需要考慮到現(xiàn)實情況和自身的能力，合理安排時間和資源。下面的范文或許能夠幫助你更好地提高計劃的執(zhí)行力和效果。

房地產(chǎn)項目計劃書篇一

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業(yè)績

對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的.比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團隊

1、人員構(gòu)成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。

其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書

a、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認

b、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

c、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

b、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風險。

c、破產(chǎn)風險

d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風險

e、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。

f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

a、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

b、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

a、股權(quán)方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

b、債權(quán)方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

房地產(chǎn)項目計劃書篇二

（一）銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)34個月的時間，因為項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定；另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。

1、推廣銷售期安排34個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。

2、鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。

3、開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

（二）銷售節(jié)奏安排：

1、xx年10月底—xx年12月，借大的推廣活動推出項目。

2、xx年12月底—xx年1月初，召開產(chǎn)品發(fā)布會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

3、xx年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

4、xx年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。

（xx年1月15日前準備完畢）。

1.戶型統(tǒng)計：

由工程部設(shè)計負責人、營銷部共同負責，于xx年12月31日前完成。

鑒于項目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。

2.銷講資料編寫：

由營銷部、策劃師負責，于xx年12月31日前完成。

項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講。

客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷講解決辦法。

樣板區(qū)銷講：

不利因素公示。

3.置業(yè)顧問培訓(xùn)：

由營銷部負責，培訓(xùn)時間從xx年11月底—xx年1月。

培訓(xùn)內(nèi)容包括：

銷講資料培訓(xùn)，時間：xx年11月底—xx年12月初。

建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)，時間：xx年12月初。

工程工藝培訓(xùn)，時間：xx年12月初。

樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時間：xx年1月9日。

銷售培訓(xùn)，時間：xx年12月—xx年1月出。

2、預(yù)售證。

由銷售內(nèi)頁負責，于xx年1月10號前完成。

3、面積測算。

由銷售內(nèi)頁負責，于xx年1月10號前完成。

4、戶型公示。

由于項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯。

由策劃師負責，于xx年1月10號前完成。

5、交房配置。

由工程設(shè)計線蔣總負責，于xx年1月10號前完成。

6、一公里外不利因素。

（一）樣板區(qū)。

1.樣板區(qū)范圍：考慮到項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區(qū)域。（注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū)）。

2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的`氛圍，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨具特色的建筑風格。

3.樣板區(qū)展示安排：

確定對y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求；

明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務(wù)分解；

具體見附后（參觀園線說明）。

（二）樣板房。

1、樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。

2、樣板房作用：考慮到項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計，同時也是對推廣所倡導(dǎo)的享樂主義生活的一種實體詮釋。

3、樣板房展示安排：

前期設(shè)計，包裝由項目部同事負責，跟進協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部負責，。

包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：

1、沙盤模型：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。

2、戶型模型：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。

3、戶型圖：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。

時間安排：營銷策劃部于xx年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

房地產(chǎn)項目計劃書篇三

研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。

(二)資金來源選擇。

在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。

(三)資本金籌措。

資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。

(四)債務(wù)資金籌措。

債務(wù)資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

1.信貸融資。

任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構(gòu)的支持。

2.債券融資。

企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。

(五)預(yù)售或預(yù)租。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。

(六)融資方案分析。

在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風險小的方案。

1.資金來源可靠性分析。

主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。

2.融資結(jié)構(gòu)分析。

主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。

3.融資成本分析。

融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。

4.融資風險分析。

融資方案的實施經(jīng)常受到各種風險的影響。

房地產(chǎn)項目計劃書篇四

二、房地產(chǎn)項目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：

1、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款——。

是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。

借款主體是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、在建工程融資。

在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行擔保的行為。

在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產(chǎn)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風險，將來甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押，如操作不當，很可能出現(xiàn)法律風險，造成信貸資產(chǎn)損失。所以操作在建工程的調(diào)查、審核比較嚴謹，愿意操作的資金方也比較少。

3、網(wǎng)簽。

這種方式適合已經(jīng)有預(yù)售證的房地產(chǎn)項目，很多房地產(chǎn)商在獲得預(yù)售證后，銷售情況因各種因素影響而不理想，但又急需資金周轉(zhuǎn)而想到的辦法。由于網(wǎng)簽受到國家政策規(guī)定僅45天，所以只能適用于短期周轉(zhuǎn)。風險大，資金方會詳細調(diào)查房地產(chǎn)項目方的情況;同時較少資金方愿意冒險。

網(wǎng)簽的程序為：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字(蓋章)———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時內(nèi)完成。

網(wǎng)簽所需資料與在建工程差不多，要提供預(yù)售證資料。

4、房地產(chǎn)紅本抵押。

房產(chǎn)紅本抵押較穩(wěn)妥，土地抵押風險大，所以資金方一般接受房產(chǎn)的紅本抵押。

5、二次抵押。

資料同房產(chǎn)證紅本抵押，二次抵押涉及物業(yè)余額價值，較適用于小額的融資。

其他形式：有限合伙、股權(quán)債權(quán)、眾籌、p2p……在人人玩金融的2014，幾乎每天都有新的金融服務(wù)形式誕生，如有未提及的房地產(chǎn)融資方式，屬于筆者的漏聞，敬請諒解。

房地產(chǎn)項目融資的操作方有：各大銀行、銀行的投行、信托公司、基金公司、擔保公司、典當行、小額貸款公司、民間資金方等。

房地產(chǎn)項目計劃書篇五

衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。

房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。

房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。

房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。

1、二手房市場分析。

武漢市自20xx年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。

20xx年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5.0%，占商品房銷售面積的93%。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2%，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

20xx年和20xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場的供需分析，得出20xx年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。

20xx年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長41.4%。其中，住宅平均價格為2209.78元/平方米，同比增長39.6%;寫字樓平均價格為2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500——800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。

2、中介行業(yè)概述。

作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到20xx年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)達到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商搶灘武漢。

雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達。主要表現(xiàn)在以下方面：

(1)、中介機構(gòu)規(guī)模偏小。

在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明20xx年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L險，生存下來。

(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙。

目前，武漢市中介機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少，不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。

(3)、中介信息渠道不暢通。

武漢市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規(guī)模經(jīng)濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。

3、競爭分析。

根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在8——10家公司，第三集團在5個網(wǎng)點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。

通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

1、戰(zhàn)略目標。

做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。

2、市場規(guī)劃布局。

在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部————中心店————社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達到350人左右。

3、組織和職能。

(1)、社區(qū)店：

在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為a級店和b級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4——5人，面積20——40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。

(2)、中心店：

武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。

(3)、公司總部：

設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構(gòu)擔保、對外投資、批量房源收購。

4、人員配置：

為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀人多錄用30——45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的`技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。

5、主營業(yè)務(wù)收入。

(1)、各組織收入。

社區(qū)店——買賣和租賃中介收入。

中心店——買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入。

公司總部——拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入。

(2)、收入說明。

買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。

6、增值業(yè)務(wù)收入。

(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)。

通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。

對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟效應(yīng);對于當?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。

(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)。

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標。

7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)。

第一季度。

第二季度。

第三季度。

第四季度。

第五季度。

第六季度。

第七季度。

第八季度。

根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務(wù)模型：

為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用于以下方面：

房產(chǎn)中介店連鎖項目本身的特點，為了達到最佳經(jīng)濟效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。

一、投資方式。

我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權(quán)。

二、退出機制。

公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。

房地產(chǎn)項目計劃書篇六

活動目的:。

戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。

2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。

活動背景：

認籌時間:3月8日-5月日認籌數(shù)量:78組。

活動地點：

鑫隆名居銷售大廳。

活動時間：

20--年5月日上午9點30分。

活動形式：

1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進行開盤盛典剪彩儀式。

2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演。

3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。

4.邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。

5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度。

舞臺布置：

舞臺尺寸建議10米-7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。

軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負責，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。

門口布置:。

1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。

2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20-5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。

3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。

4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量。

售樓部內(nèi)部包裝：

售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。

售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)。

3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財務(wù)收款為一體。

4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。

房地產(chǎn)項目計劃書篇七

項目單位：xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

聯(lián)系人：

電話：

電子郵箱：

地址：

郵編：

編制時間：年月日。

保密須知。

本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

3.應(yīng)像對待貴公司機密資料的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

收方簽字：

發(fā)送日期：

收到日期：

目錄。

第一部分計劃概要。

1.1公司簡介...（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、

行業(yè)地位與成就、資源儲備與優(yōu)勢）。

1.2項目介紹...（融資項目基本情況、項目現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、項目優(yōu)勢、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）。

1.3市場分析...（產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）。

1.4競爭分析...（競爭對手、競爭優(yōu)勢）。

1.5營銷策略...

1.6組織管理...（公司治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、高管簡歷）。

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）。

第二部分項目公司介紹。

求與用途）。

2.2公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...

2.3企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標保障措施、董事會成員與作用、監(jiān)事會成員與作用）。

2.4合作伙伴關(guān)系...（合作項目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）。

第三部分項目介紹.

3.1項目綜述...

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢）。

規(guī)圖報批情況）。

3.4項目工程設(shè)計方案...（設(shè)計理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）。

3.5項目計劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計劃、開發(fā)進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）。

3.6稅金政策。

3.7項目開發(fā)與管理模式...

3.8項目公司資產(chǎn)與負債說明...

3.9項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...

第四部分市場分析.

4.1目標市場狀況...

4.2目標市場宏觀經(jīng)濟分析...

4.3目標市場房地產(chǎn)發(fā)展情況...

4.4目標市場地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展趨勢...

4.5項目市場前景...

第五部分競爭分析.

5.1競爭對手...

5.2競爭分析（swot）...

5.3結(jié)論...

第六部分營銷戰(zhàn)略.6.1定價策略...

6.2銷售策略...

第七部分團隊管理.

7.1組織結(jié)構(gòu)...

7.3核心管理人員簡歷...7.4公司高層工作職責...7.5人力資源規(guī)劃...7.6管理機制...7.7薪酬計劃...第八部分投資需求.8.1資金需求...8.2投資環(huán)境...第九部分財務(wù)分析.9.1銷售收入預(yù)測...（銷售平均價格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）9.2總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細、預(yù)估費用明細、預(yù)估稅金明細）9.3損益表預(yù)估...（項目利潤預(yù)估、未來三年利潤預(yù)估）9.4現(xiàn)金流預(yù)估...（項目現(xiàn)金流預(yù)估、未來三年現(xiàn)金流預(yù)估）9.5經(jīng)濟效益分析...9.6清償能力分析...9.7投資回收期...9.8盈虧平衡分析...9.9綜合評價...第十部分風險及對策.10.1經(jīng)營管理風險...10.2市場風險分析...

一、公司介紹。

二、公司宗旨、目標和文化。

三、核心經(jīng)營團隊。

四、公司主要項目介紹第二部分市場分析。

第三部分項目概述。

1、土地位置。

2、交通情況。

3、文化教育。

4、項目初步規(guī)劃。

5、周邊配套設(shè)施。

6、土地升值潛力初步評估。

第四部分市場機遇。

1、項目優(yōu)勢。

2、項目機會。

3、項目劣勢。

4、項目威脅。

第五部分項目定位。

一、主要的消費群體為：

二、根據(jù)不同消費人群年薪情況分析，得出以下數(shù)據(jù)：

三、各目標人群購買預(yù)計占有量。

四、賣點。

第六部分競爭分析。

第七部分價格策略、銷售渠道和方式。

一、價格策略、

二、銷售策略。

三、媒體選擇。

第八部分投資回報。

一、商業(yè)回報。

二、社會回報。

第九部分項目風險及解決方案。

項目單位：成都市活力城投資管理。

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編制時間：xxxx年年03月24日。

保密須知。

本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于xxx集團公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有意向者閱覽。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：

3.請對待本計劃書所提供的所有機密資料給予高度商業(yè)機密文件對待。

商業(yè)計劃編號：xxxx年nbn:003。

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第一部分計劃概要。

1.1公司簡介...xxx集團公司（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲備與優(yōu)勢）。

1.2項目介紹..

南部xx國際物流公司。

國際貨運/國內(nèi)國際貨運代理/車隊/第三方貨運代理等都屬于我公司現(xiàn)經(jīng)營項目在強大的管理團隊管理下全項目正處于優(yōu)良性發(fā)展中!

三和集團公司。

（融資項目基本情況、項目現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、項目優(yōu)勢、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）。

1.3市場分析。

對南部我公司以做過豐富的市場調(diào)查例如人口/消費能力/消費人群/地理位置/交通路線/市場潛力等等我公司都非常滿意.所以我公司對南部準備進行物流城以及汽車城兩個項目投資經(jīng)營（產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）。

1.4競爭分析...

在南部飛速的發(fā)展下物流行業(yè)都處于第三方代運或托運,.汽車買賣維修行業(yè)上南部整個市場無一家規(guī)范企業(yè)但都在市內(nèi),汽車買賣和汽車修理都還處于過時的器材設(shè)備,人員的專業(yè)水平和職業(yè)操守均未受過正規(guī)的培訓(xùn).在上述狀態(tài)下的南部已經(jīng)默認了現(xiàn)狀,而且都處于良性發(fā)展中.它們都屬于本項目的競爭對象但是我公司相信,我公司項目在運營后會將會引進大量的外來專業(yè)人才/五星級的服務(wù)以及現(xiàn)代化設(shè)備,這樣做才能在飛速發(fā)展中的南部站住腳.

1.5營銷策略...

1.6財務(wù)分析...

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）。

第二部分項目公司介紹。

求與用途）。

2.2公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...

2.3企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標保障措施、董事會成員與作用、監(jiān)事會成員與作用）。

2.4合作伙伴關(guān)系...（合作項目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）。

第三部分項目介紹.

3.1項目綜述...

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢）。

規(guī)圖報批情況）。

3.4項目工程設(shè)計方案...（設(shè)計理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）。

3.5項目計劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計劃、開發(fā)進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）。

3.6稅金政策。

3.7項目開發(fā)與管理模式...

3.8項目公司資產(chǎn)與負債說明...

3.9項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...

第四部分市場分析.

4.1目標市場狀況...

4.2目標市場宏觀經(jīng)濟分析...

4.3目標市場房地產(chǎn)發(fā)展情況...

4.5項目市場前景...第五部分競爭分析.5.1競爭對手...5.2競爭分析（swot）...5.3結(jié)論...第六部分營銷戰(zhàn)略.6.1定價策略...6.2銷售策略...第七部分團隊管理.7.1組織結(jié)構(gòu)...7.2管理模式...7.3核心管理人員簡歷...7.4公司高層工作職責...7.5人力資源規(guī)劃...7.6管理機制...7.7薪酬計劃...第八部分投資需求.8.1資金需求...8.2投資環(huán)境...第九部分財務(wù)分析.9.1銷售收入預(yù)測...（銷售平均價格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）9.2總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細、預(yù)估費用明細、預(yù)估稅金明細）。

1.0項目概要。

1.1項目公司。

1.2項目簡介。

1.3客戶基礎(chǔ)。

1.4市場機遇。

1.5項目投資價值。

1.6項目資金及合作。

1.7項目成功關(guān)鍵。

1.8公司使命。

1.9經(jīng)濟目標。

2.0公司介紹。

2.1項目公司與關(guān)聯(lián)公司。

2.2公司組織結(jié)構(gòu)。

2.3[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況。

2.4[歷史]管理與營銷基礎(chǔ)。

2.5公司地理位置。

2.6公司發(fā)展戰(zhàn)略。

2.7公司內(nèi)部控制管理。

3.0項目介紹。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)思路。

3.3房地產(chǎn)開資源狀況。

3.4項目建設(shè)基本方案。

3.4.1規(guī)劃建設(shè)年限與階段。

3.4.2項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。

3.4.3房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容。

3.5項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。

4.0所在城市房地產(chǎn)市場分析。

4.1國家宏觀經(jīng)濟政策。

4.1.1國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響。

4.2城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。

4.3城市市城市規(guī)劃。

4.3.1城市總體規(guī)劃的布局與定位。

4.3.2城市中心城區(qū)的五大問題。

4.4城市土地和房地產(chǎn)市場供需。

4.4.1城市市土地出讓情況。

4.5城市房地產(chǎn)供需。

4.5.1商圈分布。

4.5.2商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4.5.3城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。

4.5.4居民消費特征分析。

4.5.5城市商鋪價格分析。

4.5.6商業(yè)房地產(chǎn)供需分析。

4.6消費者調(diào)查。

4.6.1居民消費特點。

4.6.2房地產(chǎn)潛在消費者問卷調(diào)查。

4.7競爭分析。

4.7.1競爭分析的方法。

4.7.2競爭項目分析。

5.0開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。

5.1[rrr城]及qb區(qū)項目。

5.1.1[rrr城]的開發(fā)背景。

5.1.2[rrr城]項目。

5.1.3[rrr城]開發(fā)情況。

5.2項目競爭戰(zhàn)略選擇。

5.2.1山水綠城swot分析。

5.2.2[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。

5.2.3qb區(qū)項目。

6.0qb區(qū)方案概念設(shè)計。

6.1規(guī)劃設(shè)計主題原則。

6.2產(chǎn)品組合和功能定位。

6.3建筑風格和色彩計劃。

6.4建筑及景觀概念規(guī)劃。

6.5智能化配套。

6.6qb區(qū)各地塊設(shè)計要求。

6.6.1房地產(chǎn)功能配置要求。

6.6.2a13地塊設(shè)計要求。

6.6.3a21地塊設(shè)計要求。

6.6.4a08地塊設(shè)計要求。

6.6.5a22地塊設(shè)計要求。

7.0營銷策略。

7.1預(yù)計銷售額及市場份額。

7.2產(chǎn)品定位。

7.2.1各項目的住房產(chǎn)品定位。

7.3定價策略。

7.3.1住房項目的定價策略。

7.4銷售策略。

7.4.1住房地產(chǎn)的銷售策略。

7.4.2房地產(chǎn)的銷售策略。

7.4.3品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

7.5整合傳播策略與措施。

7.6電子網(wǎng)絡(luò)營銷策略。

8.0項目實施進度。

8.2項目工程進度管理體系。

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執(zhí)行。

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程一級計劃——總控制進度計劃。

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃三級計劃——月、周計劃。

9.0項目風險分析與規(guī)避對策。

9.1項目風險分析。

9.1.1項目市場風險分析。

9.1.2項目工程風險分析。

9.2項目風險的防范對策。

9.2.1市場風險規(guī)避對策。

9.2.2工程風險的防范對策。

9.2.3安全風險控制措施。

6.0qb區(qū)投資估算和開發(fā)計劃。

6.1項目投資估算。

6.1.1項目開發(fā)成本估算。

6.1.2開發(fā)費用估算。

6.1.3項目總成本費用估算。

6.2.1開發(fā)分期69。

6.3.1組織保障72。

7.0qb區(qū)財務(wù)與投資價值分析。

7.1銷售收入。

7.1.1銷售價格。

7.1.2銷售收入。

7.1.3項目稅費率。

7.2項目現(xiàn)金流量。

7.2.1全部資金的投資現(xiàn)金流量表。

7.2.2自有資金的現(xiàn)金流量表。

7.2.3主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標匯總。

7.3不確定性和風險分析。

7.3.1盈虧平衡分析。

7.3.2敏感性分析。

7.4結(jié)論。

7.4.1項目投資決策結(jié)論。

7.4.2項目總體效益評價。

11.0公司無形資產(chǎn)價值分析。

11.1分析方法的選擇。

11.2收益年限的確定。

11.3基本數(shù)據(jù)。

11.4無形資產(chǎn)價值的確定。

附件。

1財務(wù)報表。

2相關(guān)證明文件。

計劃書。

報告簡介。

商業(yè)計劃書（businessplan），是創(chuàng)業(yè)者或經(jīng)營者準備的一份書面計劃，用以描述當運營一個企業(yè)時相關(guān)所有內(nèi)外部要素。一份好的商業(yè)計劃書將會使會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。

《中國房地產(chǎn)咨詢項目融資（執(zhí)行）商業(yè)計劃書》可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Γ覀兊纳虡I(yè)計劃書具有更加關(guān)注產(chǎn)品、敢于競爭、充分市場調(diào)研，資料說明、表明行動的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務(wù)預(yù)計、出色的計劃概要等特點。

本商業(yè)計劃書在經(jīng)過前期對項目科學地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，可以幫助公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標等作用，其主要內(nèi)容包括：

經(jīng)營者的理念、市場、客戶、比較優(yōu)勢、管理團隊、財務(wù)預(yù)測、風險因素等等。商業(yè)計劃書對市場的分析由大入小，從宏觀到微觀，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，深刻的描述公司/項目在市場中將爭取的定位。在比較優(yōu)勢方面，對企業(yè)本身強弱情況及競爭對手的戰(zhàn)略而作出詳盡的分析；在管理團隊方面，從各人的背景及經(jīng)驗分析其對公司/項目中不同崗位的作用；在最關(guān)鍵的財務(wù)預(yù)測上，報告將對絕大部分的財務(wù)假設(shè)及其所引致的財務(wù)影響徹底的描述及分析。通過《中國房地產(chǎn)咨詢項目融資（執(zhí)行）商業(yè)計劃書》，經(jīng)營者會更了解生意的整體情況及業(yè)務(wù)模型，也能讓投資者判斷該生意的可盈利性，是項目市場融資的一個關(guān)鍵而有效的工具。

報告目錄。

一、項目公司。

二、項目簡介。

三、客戶基礎(chǔ)。

四、市場機遇。

五、項目投資價值。

六、項目資金及合作。

七、項目成功的關(guān)鍵。

八、公司使命。

九、經(jīng)濟目標。

第二章公司介紹。

一、項目公司與關(guān)聯(lián)公司。

二、公司組織結(jié)構(gòu)。

三、歷史財務(wù)經(jīng)營狀況。

四、歷史管理與營銷基礎(chǔ)。

五、公司地理位置。

六、公司發(fā)展戰(zhàn)略。

七、公司內(nèi)部控制管理。

一、產(chǎn)品（分類、名稱、規(guī)格、型號、產(chǎn)量、價格等）。

二、產(chǎn)品特性。

三、產(chǎn)品生產(chǎn)原料。

四、產(chǎn)品加工工藝。

五、生產(chǎn)線主要設(shè)備。

六、核心生產(chǎn)設(shè)備。

七、正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介。

八、研發(fā)計劃及時間表。

九、知識產(chǎn)權(quán)策略。

十、無形資產(chǎn)（商標知識產(chǎn)權(quán)專利等）。

一、產(chǎn)品原料市場分析。

二、目標區(qū)域產(chǎn)品供需現(xiàn)狀與預(yù)測（目標市場分析）。

三、產(chǎn)品市場供給狀況分析。

四、產(chǎn)品市場需求狀況分析。

五、產(chǎn)品市場平衡性分析。

六、產(chǎn)品銷售渠道分析。

七、競爭對手情況與分析。

1、競爭對手情況。

2、競爭對手情況分析。

八、行業(yè)準入與政策環(huán)境分析。

九、產(chǎn)品市場預(yù)測。

一、項目執(zhí)行戰(zhàn)略。

三、公司發(fā)展戰(zhàn)略。

四、市場快速反應(yīng)系統(tǒng)（iis）建設(shè)。

五、企業(yè)安全管理系統(tǒng)（she）建設(shè)。

六、產(chǎn)品市場營銷策略。

1、產(chǎn)品市場定位策略。

2、產(chǎn)品定價策略。

3、產(chǎn)品市場促銷策略。

4、產(chǎn)品的電子網(wǎng)絡(luò)營銷。

七、產(chǎn)品銷售代理系統(tǒng)。

八、產(chǎn)品銷售計劃。

一、項目優(yōu)勢分析。

二、項目弱勢分析。

三、項目機會分析。

四、項目威脅分析。

五、swot綜合分析。

一、組織結(jié)構(gòu)。

二、管理團隊介紹。

三、管理團隊建設(shè)與完善。

四、人員招聘與培訓(xùn)計劃。

五、人員管理制度與激勵機制。

六、成本控制管理。

第八章項目風險分析與規(guī)避對策。

一、經(jīng)營管理風險及其規(guī)避。

二、技術(shù)人才風險及其規(guī)避。

三、安全、污染風險及控制。

四、產(chǎn)品市場開拓風險及其規(guī)避。

五、政策風險及其規(guī)避。

六、中小企業(yè)融資風險與對策。

第九章房地產(chǎn)咨詢項目產(chǎn)品項目投入估算與資金籌措。

一、項目中小企業(yè)融資需求與貸款方式。

三、中小企業(yè)融資資金使用計劃。

四、貸款方式及還款保證。

一、財務(wù)分析說明。

二、財務(wù)資料預(yù)測。

1、銷售收入明細表。

2、成本費用明細表。

3、薪金水平明細表。

4、固定資產(chǎn)明細表。

5、資產(chǎn)負債表。

6、利潤及利潤分配明細表。

7、現(xiàn)金流量表。

8、財務(wù)收益能力分析。

8.1財務(wù)盈利能力分析。

8.2項目清償能力分析第十一章公司無形資產(chǎn)價值分析。

一、分析方法的選擇。

二、收益年限的確定。

三、基本數(shù)據(jù)。

四、無形資產(chǎn)價值的確定附件附表：

一、附件。

二、附表。

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房地產(chǎn)商業(yè)計劃書的一些要求。

房地產(chǎn)項目計劃書篇八

通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。

我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景。

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。

項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)--年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段。

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化。

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢。

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

1、基本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費能力分析：

經(jīng)濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。

(二)外地客源。

外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。

本案位于濟南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4、社區(qū)規(guī)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、戶型實用、舒適。

四、產(chǎn)品建議。

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內(nèi)部設(shè)施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社區(qū)配套設(shè)施。

1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)。

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)節(jié)控制，具有。

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。

d便于設(shè)落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落。

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電。

梯，公共場所安裝自動感應(yīng)裝置，隨時監(jiān)測火情。

4、信息系統(tǒng)。

有線電話：市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整。

套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色。

建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易。

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。

(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。

(六)戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費的實際去化能力基礎(chǔ)上。

(七)戶型風格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略。

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動量大，易擴大知名度。

(3)交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。

缺點：投入費用高。

(二)推案操作階段及操作目的。

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。

(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而。

形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建。

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。)。

第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相。

對較高的利潤。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。

(三)價格策略。

目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。

六、廣告策略。

(一)主訴求點：

突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。

理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷。

售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢。

及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

(二)各銷售期訴求。

1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。

2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。

(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。

(三)廣告媒體選擇。

1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。

3、車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。