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消防投標技術(shù)協(xié)議書匯總 消防投標文件技術(shù)標范本(3篇)
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消防投標技術(shù)協(xié)議書匯總 消防投標文件技術(shù)標范本 文件夾
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現(xiàn)今社會公眾的法律意識不斷增強,越來越多事情需要用到合同,合同協(xié)調(diào)著人與人,人與事之間的關(guān)系。怎樣寫合同才更能起到其作用呢?合同應(yīng)該怎么制定呢?下面是小編為大家
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總結(jié)是對過去一定時期的工作、學(xué)習(xí)或思想情況進行回顧、分析,并做出客觀評價的書面材料,它有助于我們尋找工作和事物發(fā)展的規(guī)律,從而掌握并運用這些規(guī)律,是時候?qū)懸环菘?/div>
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2023-01-14 04:45:21    小編:ZTFB

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如何寫消防投標技術(shù)協(xié)議書匯總一

甲方將本建筑工程發(fā)(分)包給乙方施工建設(shè),為貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針,防止和避免施工服務(wù)期間發(fā)生安全和環(huán)境事故,確保施工安全,雙方在簽訂建筑施工合同的同時簽訂本安全管理協(xié)議。

一、承包工程項目

1、 工程項目名稱:________________________

2、 工程地點:____________________________

3、 承包范圍:_____________________________

4、 承包方式:______________________________

二、工程項目期限 自______ 年 ____月_____ 日開工至_____年 ____月____ 日完工。

三、協(xié)議內(nèi)容

1、甲乙雙方必須認真貫徹執(zhí)行國家及地方有關(guān)安全生產(chǎn)、勞動保護、消防方面方針、政策、法律、法規(guī)及標準。

2、乙方應(yīng)具有健全的安全管理組織體制,施工前應(yīng)明確本項目負責人、現(xiàn)場安全管理人員,建立各級安全生產(chǎn)崗位責任制和定期安全檢查制度,制定安全操作規(guī)程。

3、甲乙雙方在施工前要認真勘察現(xiàn)場:

(1)工程項目應(yīng)由甲方編制施工組織總體計劃。

(2)乙方根據(jù)甲方進度要求編制施工組織方案并經(jīng)甲方確認(或?qū)<艺J證)。

(3)施工組織方案必須明確安全技術(shù)措施要求及實施計劃。

4、施工前,甲方應(yīng)對乙方的項目主管人員進行入廠級安全教育,介紹有關(guān)安全生產(chǎn)管理制度、規(guī)定和施工要求,并按要求認真落實。

根據(jù)工程項目內(nèi)容、特點,甲方項目主管部門應(yīng)向乙方做好技術(shù)交底,并有交底的書面材料,交底材料一式二份,由甲乙雙方各執(zhí)一份。

5、乙方應(yīng)組織管理人員、施工人員召開安全生產(chǎn)教育會議,介紹施工中有關(guān)安全、環(huán)保、消防管理要求,增強法制觀念,提高職工的安全意識和自我保護的能力,并督促職工嚴格遵守、認真執(zhí)行。

6、施工期間,乙方指派 同志負責本工程項目的有關(guān)安全、環(huán)保、消防工作,甲方項目主管部門指派 同志負責聯(lián)系、監(jiān)察督促乙方執(zhí)行有關(guān)安全、環(huán)保、防火規(guī)定,甲乙雙方應(yīng)經(jīng)常聯(lián)系,相互協(xié)助檢查和處理工程施工中有關(guān)的安全、環(huán)保、防火工作,共同預(yù)防事故的發(fā)生。

7、乙方在施工期間必須嚴格執(zhí)行和遵守甲方的安全、環(huán)保、防火管理的各項規(guī)定,接受甲方的督促、檢查和指導(dǎo)。甲方有協(xié)助乙方搞好安全、環(huán)保、防火管理以及督促檢查的義務(wù),對于查出的隱患,乙方必須按期限整改。

8、乙方每天必須組織開展班組危險預(yù)知和安全檢查活動,并做好相關(guān)記錄。乙方對所在的施工區(qū)域,根據(jù)現(xiàn)場實際情況,必須設(shè)置若干名現(xiàn)場施工安全監(jiān)護人,安全監(jiān)護人應(yīng)對作業(yè)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、工具用具等進行認真檢查,發(fā)現(xiàn)隱患,要立即指出,并落實整改。施工單位對在施工過程中由于上述因素不良而導(dǎo)致的事故后果負責。

9、乙方應(yīng)督促施工人員正確佩戴、使用合格的勞動防護用品。

10、乙方在施工期間所使用的各種設(shè)備以及工具等均應(yīng)由乙方自備,并符合國家標準(gb)。如乙方借用或租賃甲方設(shè)備或設(shè)施,應(yīng)辦理借用或租賃相關(guān)手續(xù),借出方應(yīng)保證借出的設(shè)備和工具完好并符合安全要求,借入方必須進行檢驗,并做好書面記錄,借入使用方一經(jīng)接受,設(shè)備和工具的保管、維修應(yīng)由借入使用方負責,并嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 在使用過程中,由于設(shè)備、工具因素或使用操作不當而造成傷亡事故,由借入使用方負責。

11、乙方人員對施工的各類安全防護設(shè)施、安全標志和警告牌,不得擅自拆除、變動, 如確實需要拆除變動的,必須經(jīng)工地施工負責人和現(xiàn)場安全管理人員的同意,并采取必要、可靠的安全措施后方能拆除。 任何一方人員,擅自拆除所造成的后果,均由該方人員及其單位負責。

12、特種(設(shè)備)作業(yè)人員必須持有效證件上崗,并按規(guī)定定期審證,廠內(nèi)機動車輛作業(yè)必須按規(guī)定做到“定車定人”,起重吊裝作業(yè)人員必須遵守“十不吊”規(guī)定,嚴禁違章、無證操作;嚴禁不懂電器、機械設(shè)備的人,擅自操作使用電器、機械設(shè)備。

13、乙方必須嚴格執(zhí)行各類防火防爆制度,易燃易爆場所嚴禁吸煙及動用明火,消防器材不準挪作他用。 電焊、氣焊作業(yè)應(yīng)按規(guī)定辦理動火審批手續(xù),嚴格遵守“十不燒”規(guī)定,嚴禁使用電爐。 冬季施工如必須采用明火加熱的防凍措施時,應(yīng)取得消防主管部門同意,落實防火、防中毒措施,并指派專人監(jiān)護,動火結(jié)束后,必須報告甲方。

14、乙方需用甲方提供的電器設(shè)備或電源,應(yīng)辦理審批手續(xù),在使用前應(yīng)先進行檢測,并做好檢測記錄,如不符合安全規(guī)定的應(yīng)及時向甲方提出,甲方應(yīng)積極整改,整改合格后方準使用,違反本規(guī)定或不經(jīng)甲方許可,私拉亂接電器線路的,將按公司的相關(guān)規(guī)定嚴肅處理;造成后果的,乙方負全責。

15、乙方在施工中,應(yīng)注意地下管線及高壓線路的保護,甲方對地下管線和障礙物應(yīng)詳細交底,乙方應(yīng)貫徹甲方的交底要求,如遇有情況,應(yīng)及時向甲方和有關(guān)部門聯(lián)系,采取保護措施。

16、施工現(xiàn)場必須保持整潔,材料、機械設(shè)備等必須按照甲方規(guī)定的場所進行堆放、停置,嚴禁亂停亂放。施工區(qū)域,每天做好清理、整頓工作,工完、料盡、場地清。乙方若有不遵守的行為,甲方可以按照公司的有關(guān)規(guī)定對乙方進行處罰。

17、貫徹先簽合同后施工的原則,甲方不得指派乙方人員從事合同外的施工任務(wù),乙方應(yīng)拒絕合同外的施工任務(wù),否則,由此造成的一切后果均由有關(guān)方負責。

18、乙方在簽訂建筑安裝施工合同后,應(yīng)自覺地向有關(guān)部門辦理開工報告手續(xù)。

19、貫徹誰施工誰負責安全的原則。 甲、乙雙方人員在施工期間造成傷亡、火警、火災(zāi)、機械等重大事故(包括甲、乙方責任造成對方人員、他方人員、行人傷亡等),雙方應(yīng)協(xié)力進行緊急搶救傷員和保護現(xiàn)場,按有關(guān)事故報告程序在事故發(fā)生后及時報告各自的上級主管部門及九江市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門等有關(guān)機構(gòu),事故的損失和善后處理費用,應(yīng)按責任,協(xié)商解決。

20、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字、蓋章有效,本協(xié)議一式三份,甲方兩份、乙方一份。

21、本協(xié)議同工程合同同時生效,甲、乙雙方必須嚴格執(zhí)行,由于違反本協(xié)議而造成傷亡事故,由違約方承擔一切經(jīng)濟損失。

甲方:_____________ 乙方:_______________

電話:_______________電話:_______________

_____年_____ 月_____ 日 ______年______ 月______ 日

如何寫消防投標技術(shù)協(xié)議書匯總二

發(fā)包方(甲方):________________

承包方(乙方):________________

根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《安全生產(chǎn)工作規(guī)定》以及《電業(yè)生產(chǎn)事故調(diào)查規(guī)程》的有關(guān)章節(jié),經(jīng)雙方商定,達成以下安全生產(chǎn)施工協(xié)議。

1.工程概況

1.1工程名稱:____________________

1.2工程地點:____________________

1.3工程內(nèi)容及范圍:______________

1.4計劃開工日期:________________

計劃竣工日期:_____年____月____日

2.甲方安全責任

2.1審查乙方的資質(zhì),確保符合工程和安全要求。審查內(nèi)容有:

2.1.1有關(guān)部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

2.1.2法人帶便資格證書;

2.1.3施工簡歷和近____年的安全施工記錄;

2.1.4施工負責人、工程技術(shù)人員和工人的技術(shù)素質(zhì)是否符合工程要求(文化程度、從事相關(guān)工作時間、施工前的安全教育、特種工種有無合格證等);滿足安全施工需要的機械、工器具及安全防護設(shè)施、安全用具;

2.1.5滿足安全施工需要的機械、工器具及安全防護設(shè)施、安全用具;

2.1.6具有兩級機構(gòu)的承包方是否設(shè)有專職安全管理機構(gòu);施工隊伍超過____人是否配有專職安全員,____人以下是否設(shè)有兼職安全員;

2.1.7針對施工工程制定的安全措施。

2.2開工前向乙方提供安全技術(shù)交底資料。告知乙方施工場所及附近區(qū)域的危險物質(zhì)和緊急情況下的應(yīng)急措施。

2.3承擔甲方負主要責任的人身安全事故責任。

2.4在乙方施工過程中,監(jiān)督檢查乙方嚴格執(zhí)行電力行業(yè)有關(guān)規(guī)程規(guī)定以及甲方指定的所有安全規(guī)章制度,對乙方的違章行為有權(quán)制止和懲罰,對乙方的嚴重違章行為有權(quán)令其停工并整頓。

3.乙方安全責任

3.1在開始施工前,必須到甲方安全管理部門辦理《安全生產(chǎn)施工協(xié)議書》,并交納安全風險抵押金(數(shù)額為合同總價的____%,但最少不得少于____元)。

3.2在本協(xié)議1.3條款的工作范圍內(nèi)施工,承擔超范圍施工的全部安全責任及風險。

3.3工程項目包括配套的安全設(shè)施和安全警示標志,安全設(shè)施和安全警示標志必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入生產(chǎn)和使用。

3.4承擔本協(xié)議1.3條款的工程范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)管理責任,及時消除不安全狀態(tài),立即制止不安全行為。

3.5因乙方責任,造成甲方人員傷害,乙方承擔甲方的全部損失;造成乙方人員傷害時,甲方不承擔任何責任和損失。

3.6承擔乙方負有責任的甲方電力設(shè)備、電網(wǎng)事故的全部經(jīng)濟損失。

3.7指定工作范圍內(nèi)的安全措施,設(shè)置明顯的安全警示標志,承擔安全措施的布置和執(zhí)行責任。

3.8發(fā)生事故后,應(yīng)立即停止工作并向甲方通報情況,協(xié)商調(diào)查處理事故,不管何種原因,乙方人員破壞事故現(xiàn)場的,乙方將承擔全部事故責任。

3.9服從甲方安全管理和監(jiān)督,自覺執(zhí)行甲方的安全管理制度。

3.10對參加施工的乙方人員配備必要且合格的勞動防護用品。

3.11開工前必須自上而下進行安全技術(shù)交底,全體施工人員均掌握工程點及施工安全措施。

3.12開工前應(yīng)組織施工人員學(xué)習(xí)《電業(yè)安全工作規(guī)程》及其他與工程相關(guān)的各項規(guī)章制度,經(jīng)考試合格后方可進行工作。

3.13嚴禁使用未成年工和不適應(yīng)現(xiàn)場安全施工要求的老、弱、病、殘人員。

3.14特種作業(yè)(操作)人員,必須經(jīng)過有關(guān)部門的安全技術(shù)培訓(xùn),經(jīng)考試合格。方可持證上崗。

3.15在施工前和施工中,要充分考慮有可能存在的事故隱患和事故隱患排查及治理,并積極發(fā)動施工人員在施工中注意事故隱患排查,對發(fā)現(xiàn)的事故隱患要及時治理,消除隱患,不得為了趕工期而不消除事故隱患盲目施工。

4.乙方必須遵守《電業(yè)安全工作規(guī)程》、《電業(yè)生產(chǎn)事故調(diào)查規(guī)程》、《焦作金冠嘉華電力有限公司反習(xí)慣性違章工作管理辦法》以及電力行業(yè)和甲方其他安全管理規(guī)定及標準。同時提醒遵守以下要求:

4.1在施工全過程中,乙方安全監(jiān)督人員始終在施工現(xiàn)場進行監(jiān)護。

4.2進入廠區(qū)的乙方人員必須佩帶有本人照片的“胸卡證”。

4.3在生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)施工,有可能影響人身和設(shè)備安全時,必須與甲方和電廠有關(guān)部門聯(lián)系辦理工作票,有工作委派人監(jiān)護施工。在禁止煙火區(qū)動火時,必須辦理動火工作票。

4.4進入廠區(qū)必須著裝整齊,不準穿褲頭、背心、涼鞋、高跟鞋、裙子;不準在生產(chǎn)現(xiàn)場睡覺、吸煙,禁止在生產(chǎn)現(xiàn)場大小便。

4.5工作現(xiàn)場光線不足時,乙方不需另外設(shè)置臨時照明。需要在香腸接臨時電源時,必須辦理《臨時電源線申請單》,由運行值班電工接線,施工隊不準在生產(chǎn)現(xiàn)場隨意接臨時電源線。施工完畢后應(yīng)通知原接線部門拆除臨時電源線,并交回《臨時電源線申請單》。

4.6進入生產(chǎn)現(xiàn)場必須帶好安全帽,安全帽帶必須系緊,穿棉質(zhì)工作衣、工作服,高空作業(yè)必須系好安全帶。

4.7進入生產(chǎn)現(xiàn)場的施工人員,不準亂摸、亂動、亂開、亂關(guān)生產(chǎn)設(shè)備。應(yīng)在指定的施工區(qū)域內(nèi)工作,不準串崗亂跑。生產(chǎn)現(xiàn)場消防水禁止亂開亂用。

4.8施工現(xiàn)場采用必要的隔離措施,設(shè)置安全通道。

4.9做到文明施工,按照圖紙放置物品,保持施工現(xiàn)場干凈整潔。

4.10遇甲方壓力容器安全閥動作時不要緊張,以免發(fā)生傷亡事故。遇漏油、漏水、漏氣、漏電、水災(zāi)、爆炸等危險時應(yīng)立即向施工監(jiān)護人或現(xiàn)場值班人員報告,必要時停止施工,撤出現(xiàn)場。

4.11施工所挖的溝、坑以及掀開的溝蓋板和拆除的欄桿、圍墻的周圍應(yīng)設(shè)臨時遮攔,晚上應(yīng)懸掛紅燈以示警告,完工后應(yīng)全部復(fù)位蓋好。

4.12施工現(xiàn)場有多個單位時,乙方須在工作地點標示出單位名稱、工程項目內(nèi)容、施工負責人和安全管理人員姓名。

4.13禁止在工作現(xiàn)場儲存易燃物品?,F(xiàn)場的廢棄物品應(yīng)當天清除。

4.14冬季施工時,應(yīng)做好防凍防滑措施。夏季施工時,應(yīng)做好防暑降溫措施。

4.15臨時補充條款:________________________________

5.罰款

5.1因乙方違章的罰款從乙方繳納的安全風險抵押金總扣除,不足部分從工程款中扣除。

5.2本合同書到工程竣工時期時,乙方必須到甲方安全管理部門辦理終結(jié)手續(xù);如果工程未結(jié)束,可辦理延期手續(xù),否則甲方對乙方按每日罰款____元處理。

6.本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份。

7.本協(xié)議附件與協(xié)議具有同等法律效力。

8.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起有效。

甲方代表:____________????乙方代表:____________

(簽字、蓋章)________????(簽字、蓋章)________

______年_____月_____日????______年_____月_____日

如何寫消防投標技術(shù)協(xié)議書匯總?cè)?/h3>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定參與招標活動后,應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況分析和物業(yè)管理模式確定的基礎(chǔ)上,制定切實可行的物業(yè)服務(wù)方案。

制定物業(yè)服務(wù)方案的一般程序

(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員及擬任項目經(jīng)理參與物業(yè)服務(wù)方案的制訂。

(2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析,收集相關(guān)信息及資料。

(3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置情況、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。

(6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。

(7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)。

(8)對擬訂的物業(yè)服務(wù)方案進行審核、校對、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

制定物業(yè)服務(wù)方案的要求

(1)物業(yè)服務(wù)方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應(yīng)并符合招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定,不能有缺項或漏項。

(2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制定;整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制定;方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對招標文件要求做出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的,包括各項服務(wù)承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。

(4)制定物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理,具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標方需求的基礎(chǔ)上制定設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。如實行酬金制的物業(yè)管理項目,投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制定加大成本投入的方案;實行包干制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風險而制定影響服務(wù)質(zhì)量的方案。

物業(yè)服務(wù)方案的編制原則

組織編制物業(yè)服務(wù)方案,我們應(yīng)當了解并遵循一些基本的原則:

(1)編制物業(yè)服務(wù)方案企業(yè)應(yīng)關(guān)注如下的四個關(guān)鍵要素:服務(wù)設(shè)計、資金保障機制、員工管理系統(tǒng)、顧客管理系統(tǒng)。

(2)服務(wù)是需要設(shè)計的。

(3)編制物業(yè)服務(wù)方案的過程,實質(zhì)上就是服務(wù)設(shè)計的過程。項目的物業(yè)服務(wù)方案是項目物業(yè)服務(wù)設(shè)計的輸出文件。

(4)平衡計分卡是目前企業(yè)管理中較為流行并卓有成效的一個戰(zhàn)略管理的工具,我們可以借鑒平衡計分卡的原理及框架,對項目的物業(yè)服務(wù)進行策劃。

(5)物業(yè)服務(wù)方案具有很強的針對性,它并不能適用于其他的項目。

(6)物業(yè)服務(wù)方案并不是一成不變的。在日常物業(yè)服務(wù)運作過程中,隨著顧客群體的變化、物業(yè)的逐步老化以及新技術(shù)的不斷出現(xiàn),應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)方案實施動態(tài)管理,不斷調(diào)整其內(nèi)容以確保能適應(yīng)新的形勢。

(7)本文中提到的物業(yè)服務(wù)方案,主要針對正常管理階段的服務(wù)設(shè)計。

物業(yè)服務(wù)方案的編制要點

(一)項目簡介

項目簡介通常包括如下內(nèi)容:

(1)顧客基本情況。如業(yè)主(或物業(yè)使用人)清單、顧客基本特征(年齡、職業(yè)、籍貫等)。

(2)物業(yè)基本情況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、機電設(shè)備清單、配套設(shè)施清單等。

(3)項目開發(fā)情況。如開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、承建商、施工單位、項目開發(fā)及交付的進度、主要戶型、售價等。

(4)項目周邊情況。水、電、氣、暖、有線電視、電話、寬帶等生活服務(wù)單位的分支機構(gòu)、聯(lián)系方式;醫(yī)院、學(xué)校、公交站、超市、銀行、郵局等服務(wù)網(wǎng)點的分布;派出所、居委會等聯(lián)系方式。

(5)競爭對手情況。如對周邊同類項目的調(diào)研(物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提供的服務(wù)項目及標準、物業(yè)服務(wù)費價格、顧客評價等)。

(二)項目的整體策劃

1.顧客的需求分析

需要回答:顧客是誰?他們具有何種特征?如何利用這些特征對他們進行分類?不同類別的顧客會有哪些需求?這些需求中,哪些是個性的,哪些是共性的?如何響應(yīng)這些需求?對策是否可行?

顧客需求分析表

2.項目的特點分析

需要回答:本項目在選址、功能、外觀、園林、交通、結(jié)構(gòu)、照明、設(shè)備、裝飾、配套、施工質(zhì)量、開發(fā)計劃、銷售進度等方面,有哪些顯而易見的特點?這些特點會導(dǎo)致哪些問題的產(chǎn)生?針對這些問題,有哪些可能的對策?這些對策中哪些是可行的?

項目特點分析表

3.服務(wù)項目、標準及服務(wù)承諾

項目、標準與價格

(1)服務(wù)承諾,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主公開承諾的服務(wù)標準,是確保服務(wù)透明化的手段之一。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當選取那些顧客接觸面(即顧客可以直接感受到的服務(wù)項目)的服務(wù)標準予以承諾。

4.關(guān)鍵成功因素及挑戰(zhàn)

(1)關(guān)鍵成功因素:做好哪些事情,我們就會獲得顧客的認同及贊許?(或:哪些因素,會導(dǎo)致顧客的滿意?)

關(guān)鍵挑戰(zhàn):什么樣的挑戰(zhàn)或障礙,可能會影響本項目既定目標、整體績效的實現(xiàn)?

關(guān)鍵的成功因素及挑戰(zhàn),即項目管理服務(wù)中的重點及難點。

(2)不同類型的物業(yè),其管理服務(wù)的重點與難點相差甚大。即使是同一類型的物業(yè),由于項目規(guī)模、業(yè)主群體、設(shè)施設(shè)備、地理位置等諸多因素,其管理的重點與難點也不盡相同。因此,有必要對每一個項目進行針對性地分析,確定其關(guān)鍵成功因素及挑戰(zhàn)。

5.服務(wù)定位與服務(wù)愿景

(1)服務(wù)定位——對物業(yè)服務(wù)模式的概況(可以用一組詞或一段話來概況)。

我們希望給顧客帶來什么樣的服務(wù)感受?我們所提供的服務(wù),其主要的服務(wù)特性是什么?

(2)服務(wù)愿景——對項目未來美好藍圖的描述(可以用一句話來概括)。

顧客/公眾談到我們(項目)時,他們第一提及的是什么?當顧客/公眾有需求時,他們首先想到的就是我們(項目)。

(三)人力資源策劃

1.組織架構(gòu)及職位設(shè)置

組織架構(gòu)及職位設(shè)置通常因人而異,沒有定式可言。但基本的原則是:扁平化、高效運作、能快速響應(yīng)業(yè)主需求。

2.人力資源定編計劃

(1)首先應(yīng)當明確各項業(yè)務(wù)是物業(yè)管理處員工自行管理,還是外委給專業(yè)公司管理。其次可以參照同地區(qū)、同類物業(yè)的管理經(jīng)驗來配置人員。

(2)物業(yè)類型不同、費用標準不同、工作內(nèi)容不同都會導(dǎo)致人員配置上出現(xiàn)較大的差異。物業(yè)管理圈。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有必要在實際工作中不斷積累經(jīng)驗數(shù)據(jù),建立本企業(yè)的人力資源定額庫,用以指導(dǎo)不同崗位的配置。

(3)可以通過人均產(chǎn)值、人力成本占總成本比例、管理幅度、經(jīng)營預(yù)算目標達成度等指標,來驗證人員配置數(shù)量的合理性并進行調(diào)整。

3.員工崗位工作說明

(1)管理人員崗位說明。重點描述管理人員的工作界面、工作分工,以避免職責不清相互推諉。需要注意的是,對一些非常設(shè)(或兼職)的崗位(例如:義務(wù)消防員、兼職質(zhì)量管理員、兼職培訓(xùn)員等)應(yīng)明確到人,同時還應(yīng)明確在特殊或緊急情況下對管理人員的授權(quán)。

(2)操作員工崗位說明。對每一個崗位的工作內(nèi)容、工作區(qū)域、作息時間應(yīng)詳細描述。應(yīng)考慮員工在上班過程當中休息、用餐或替崗的要求。

4.管理服務(wù)團隊的績效目標

主要包括財務(wù)、顧客、流程、人力資源等四個方面的指標。

(四)物業(yè)管理流程策劃

對物業(yè)管理流程的策劃,通常包括了共用設(shè)施設(shè)備管理、公共秩序管理、清潔管理、有害生物防治、園藝管理等常規(guī)內(nèi)容。

1.共用設(shè)施、設(shè)備管理

(1)確定工作對象及工作界面。例如:強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。

(2)確定工作內(nèi)容。例如:運行巡檢、維修保養(yǎng)、預(yù)防性維修(定期小修、中修、大修等)、糾正性維修、設(shè)施設(shè)備檔案建立與維護等,以及公共能源管理、裝飾裝修管理、工程保修管理等。

(3)確定工作方法。如對上述內(nèi)容的作業(yè)方法、流程、頻次、檢驗標準等。

(4)確定關(guān)鍵因素。包括關(guān)鍵設(shè)備(例如有特殊養(yǎng)護要求的設(shè)備、交付時存在質(zhì)量缺陷的設(shè)備)、關(guān)鍵時段(例如夏季用電高峰、冬季供暖季等)、關(guān)鍵界面(設(shè)備運行時間、運行設(shè)備與備用設(shè)備、與市政電網(wǎng)的接口、未完工程等)。

(5)制訂工作計劃。例如共用設(shè)備運行計劃、共用設(shè)備定期保養(yǎng)、修理計劃、共用設(shè)施、場地維護計劃、公共能耗使用計劃等。

2.公共秩序管理

(1)安全防范管理

①確定工作對象。例如:人流(如業(yè)主、租客、訪客等)、物流(如家具、建筑垃圾、日用品等)、車流(如業(yè)主車輛、訪客車輛等)。

②確定工作方法。例如:設(shè)置監(jiān)視區(qū)、防護區(qū)、禁區(qū),并通過門禁驗證、來訪登記、搬出放行、巡邏、閉路監(jiān)控等手段加以控制。

③制訂工作計劃。例如巡邏路線、緊急集合訓(xùn)練計劃、保險投放計劃等。

(2)停車場管理

①確定工作內(nèi)容。包括車流動線設(shè)計、停車場標識系統(tǒng)設(shè)計、停車位的規(guī)劃與分配、車輛進出控制、車輛停泊管理、車輛收費管理等。

②確定工作方法。例如:運用智能系統(tǒng)控制進出與收費、設(shè)置停車引導(dǎo)員指引車輛停泊、建立中央收費制度分流車流量等。以及上述方法的作業(yè)流程、頻次與檢驗標準。

③制訂工作計劃。例如:停車場巡邏、交通故障處理、車輛損傷處理等。

(3)消防管理

①確定工作內(nèi)容。包括火災(zāi)預(yù)防、滅火救援。

②確定工作方法。包括預(yù)防(建立義務(wù)消防隊,建立消防管理制度,制定消防檢查方案、滅火救援方案等)、準備(消防器材配備、消防宣傳、消防演習(xí)等)、應(yīng)對、事后恢復(fù)等。

③制訂工作計劃。例如消防宣傳計劃、消防演習(xí)計劃、消防器材配備計劃等。

3.清潔管理

(1)確定工作對象及工作內(nèi)容。例如:公共區(qū)域(包括室內(nèi)、室外)清潔、垃圾收集與處理、管道疏通、外墻清洗、泳池清潔等。

(2)確定工作方法。例如:不同部位、不同材質(zhì)的清潔作業(yè)方法、流程、作業(yè)頻次、檢驗標準。

(3)確定關(guān)鍵因素。包括關(guān)鍵的時段(如重大節(jié)假日、上下班高峰等)、關(guān)鍵的部位(如出人口、大堂、客戶服務(wù)中心、會所等)、關(guān)鍵的事件(如開放日、社區(qū)文化活動、上級檢查等)。

(4)特殊情況下的應(yīng)對預(yù)案。例如:暴雨、大雪、沙塵暴、臺風等惡劣天氣下的清潔預(yù)案。

(5)制訂工作計劃。例如:(外墻、大理石)定期清潔計劃。

4.有害生物防治

(1)確定工作對象。例如:老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子、白蟻等。

(2)確定工作部位。例如:天面、地下室、綠化帶、溝渠池井等。

(3)確定工作方法。例如:用藥物及燈光誘殺白蟻、設(shè)置檔鼠柵、投放滅鼠毒餌、設(shè)置紫外線滅蟲燈等,以及上述方法的作業(yè)流程、頻次、檢驗標準。

(4)制訂工作計劃。例如:有害生物防治計劃。

5.園藝管理

(1)確定工作對象。例如喬木、灌木、草坪、地被植物、水生植物、藤本植物等。

(2)確定工作內(nèi)容。例如:灌排水、施肥、打孔、松土、修剪造型、清除枯葉、雜草防除、病蟲害防治、綠化帶保沽、苗木租擺、植物補種等。

(3)確定工作方法。包括上述工作的作業(yè)方法、流程、頻次、檢驗標準等。

(4)確定關(guān)鍵因素。包括:關(guān)鍵苗木(如珍貴植物、難以存活植物)、關(guān)鍵時節(jié)(如清明、谷雨等)、關(guān)鍵事件(如重大節(jié)日等)。

(5)特殊情況下的應(yīng)對預(yù)案。例如:特殊氣候下的植物防護。

(6)編制工作計劃。例如:植物租擺計劃、苗木補植計劃、病蟲害防治計劃等。

(五)顧客服務(wù)策劃

1.顧客服務(wù)項目策劃

(1)主要描述為業(yè)主提供的顧客服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準等。

(2)注意區(qū)分基礎(chǔ)性服務(wù)、個性化服務(wù)、支持性服務(wù)。

(3)注意區(qū)分有償服務(wù)、無償服務(wù)。

2.顧客服務(wù)流程策劃

針對上述已經(jīng)確定的服務(wù)項目,可以采用服務(wù)藍圖的方法對服務(wù)流程進行詳細的設(shè)計。

3.服務(wù)接觸面策劃

(1)確定關(guān)鍵接觸面。包括高接觸區(qū)域(業(yè)主進出頻繁的地方,如大堂、電梯、客戶服務(wù)中心、會所等)、高接觸員工(業(yè)主頻繁碰到的員工,如大門崗、大堂崗秩序維護員、客戶助理、禮賓服務(wù)員等)、高接觸時段(如上下班高峰)、高接觸場景(如大型社區(qū)活動、技工上門維修)。

(2)設(shè)計關(guān)鍵接觸面。包括高接觸區(qū)域中的環(huán)境(如家具、日用品、表格、溫度、氣味、音樂等)布置要求,以及高接觸員工群體的管理要求(如制服設(shè)計、工具配置、儀容、行為、語言等)。

4.顧客關(guān)系管理

(1)業(yè)主顧客分類。應(yīng)根據(jù)業(yè)主顧客的特征、需求等對其進行分類,同時應(yīng)識別出關(guān)鍵顧客。

(2)業(yè)主顧客溝通。應(yīng)針對不同類別的顧客,描述與其溝通的方法(如設(shè)立客戶服務(wù)中心受理顧客投訴、定期公布管理報告與財務(wù)收支報表、定期上門回訪、設(shè)立專人回復(fù)業(yè)主論壇、定期開展社區(qū)文化活動等)、頻次與要求。

(3)業(yè)主顧客管理。對業(yè)主顧客在社區(qū)中的公共行為(例如使用共用設(shè)施),應(yīng)當加以分析并制定出相應(yīng)的使用規(guī)則,以確保這些行為不會造成對設(shè)施的損壞以及對其他業(yè)主的影響。包括:裝飾裝修管理、消防管理、安全管理、入住管理、電梯使用管理、垃圾處理、寵物管理、臨時用水電管理等。一般在方案中只需明確需要制定的公眾制度目錄即可。

(4)公共關(guān)系維護。應(yīng)明確項目應(yīng)建立的各類公共關(guān)系、聯(lián)系方式、責任人等。

(六)財務(wù)計劃及費用測算

1.成本(或支出)測算

(1)財務(wù)計劃的制定,應(yīng)當以工作計劃為前提。成本(或支出)的測算項目,應(yīng)當與工作計劃中的項目相吻合,避免“兩張皮”的現(xiàn)象。

(2)嚴格遵守法律法規(guī)的要求。

(3)對需要按年折舊或攤銷的費用,測算周期不應(yīng)超過合同期限。

(4)企業(yè)應(yīng)當不斷收集和完善財務(wù)歷史數(shù)據(jù),建立本企業(yè)的成本定額庫,例如通信費定額、交通費定額、辦公用品定額等,以簡化測算的過程并使得測算更加合理。

2.收入測算

(1)應(yīng)嚴格按照招標書(或物業(yè)服務(wù)委托合同)的要求,測算收入項目。

(2)對政府主管部門明文規(guī)定不許收取或沒有法律依據(jù)支持的收費項目,不要進行測算。

(3)參考項目所在區(qū)域同類同質(zhì)物業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù),合理地確定費用收繳率。

3.盈虧平衡點分析

對項目整體經(jīng)營情況進行科學(xué)的盈虧平衡點分析,確保項目良性運作。

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